北京
好政策一波接一波，为什么有的房子还是卖不出去呢？
这个问题很头疼，后台咨询卖房的很多，降首付、降利率、取消非普住宅认定，政策确实让成交近半年回暖了不少，但不可否认的是，仍然有不少业主的房子挂了大半年还没卖出去，我通过一个粉丝的提问，给大家分析一下在利好政策下，那些迟迟卖不出去的房子该怎么办？
房姐，您好，我有一套农光里的房子，60平米的两居室，户型挺好的，去年11月份挂牌，现在还没卖掉，最近看房的人都很少，想问问您有什么好的办法吗？
房姐回复：
农光里确实是个两极分化比较严重的小区，我特意看了一下近一个月农光里的成交量，在北京二手房成交榜上排在第6位，成交了36套，套均价313万，说明流通性确实不错，卖得出去。
但我又看了一组数据，农光里挂牌量达到99套之多，加后台足矣100多套。
这就是房子迟迟卖不出去的一个重要原因——竞争太激烈了，农光里坐标在朝阳劲松那一整片区的老小区，实在是太多人想脱手了。
农光里的优势很明显：距离地铁10号线劲松站仅300多米，年轻人最需要的就是地铁通勤，尤其在人群密集的朝阳区，地铁是出行的首选通勤工具；其次就是总价低，300多万就能在朝阳三环边上买到一套2居室，简直就是打工人的福音，这也是农光里一直以来成交量能排进全北京前10的主要原因。
但该说不说，农光里的缺点也很明显：房子实在太老了，虽然便利性很强，但老旧几乎掩盖了它所有的优点；通过挂牌量，库存加后台100多套，说明抛售的人太多了，已经打起价格战了，所以，没点策略，你指定是很难卖出去的。
我再看了一下农光里的价格走势
挂牌均价在5.54万/平方米左右，这半年来几乎纹丝不动，最高点也就5.59万/平方米，即便是9.30政策之后，对价格没有任何带动，这就明确说明了市场对老破小的态度——即便政策再好，也很难掀起太大的浪花，毕竟趋势就是追求品质。
听到这儿，你心里肯定不舒服，但是房姐不说实话，那就是在忽悠你，我给你几个实操建议，不一定全对，但绝对是实战出来的：
第一:降价不是唯一出路。但是很重要的出路。我看过农光里最近两个月的成交，基本都是以比挂牌价低10%左右的价格成交的，所以你要有心理准备，如果按照5.54万/平米的均价计算，一般成交时至少要低5000元/平米，你的60平米房子至少要比周围同类房源低20-30万才能快速成交。
第二:重新装修一下。这个可能成本高点，但是有显著效果。去年我有个客户在农光里的房子挂了5个月没卖出去，简单装修了一下，换了地板，刷了墙，一个月就卖出去了，当然也降了价，但装修确实加快了成交速度。
第三:找一个有资源的中介。老破小的销售实际上靠的就是买方资源，要找那种在三环有大量客源的中介，因为现在房源太多了，要保证能被买家看到的概率。
第四:错峰卖房。你去年11月份挂牌时，正赶上9.30政策，成交也多，但挂牌也多，大量的好房子流入市场，买家都挑肥拣瘦呢，老破小自然就靠后了。我建议你现在先撤牌，等下一波窗口期，应该快了，那时候市场又会有一波流量。
第五:包装亮点。农光里最大的卖点就是地铁和低总价，但这些卖点人人都会说。我建议你挖掘更多的亮点，比如附近的配套，或者把你这个两居室的户型特点突出出来，很多老小区的户型反而比新房实用，这点要充分展示。
总之，卖农光里这种老房子，价格一定是第一位的，定价一定要有竞争力，其次是宣传要到位，一定要让房子亮点被足够多的人看到，老破小是目前市场最艰难的房子，但只要价格合适，永远有人接盘，毕竟刚需永远存在。
我说句略狠的话，这种老破小一定是越早卖越好，越往后遇到的只会是更激烈的价格战，北京还有那么多新房子在建，品质住房越来越多，虽然老房子有地段，但即使政策利好再来一波，也翻不起什么大浪了，如果你真的很着急卖，不妨考虑我们的全流程委托卖房服务，客观地说，专业的事情交给专业的人，效率会高很多。
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