◈宝山淞宝聚焦@上海长滩官方售楼处发布:上海长滩-生活新篇章!

宝山淞宝『上海长滩』约66-260㎡精装房！总价约364万起！附官方预约通道！

「上海长滩」四期售楼处电话/地址☎ 4008778334√√

宝山淞宝板块·上港集团打造

北上海约146万滨江大城

建面约66~260㎡2-4房

房源712套中央空调+地暖

均价57618元/㎡总价约364万起

自带2000㎡健身会所

无需积分直接认购

样板房火热预约中

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宝山淞宝上海长滩售楼处电话/地址：400-8778_334(看房专线）「上海长滩」营销中心热线/位置: 4008778334【营销中心预约☎】最新房价优惠折扣，楼盘测评，交房时间，交付标准，周边配套，学区配套，一房一价表，认筹时间，户型图，平面图，高层/洋房/大平层/合院别墅，样板间，房型多样，地铁口距离，区域板块！

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项目基本参数

所属区位：宝山淞宝

楼盘名称：上海长滩四期

开发商：上港集团瑞泰发展有限责任公司

物业类型：住宅

物业公司：万誉物业

物业费：4.6元/月/平

总共套数:712套

户型：约66-234平（2-4房）

总户数：可售130户面积约149-260㎡

（四期预计6月份）二批次加推390套面积约66-260㎡

参考价格：均价5.5万元/㎡

交房时间：2024/6/30

产权年限：70

装修配置：装修交付

关键亮点：宝山滨江超大综合体，自带2000㎡健身会所

社区实景图

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百万滨江大城足不出户享受生活

大型滨江景观住宅区

约28公顷的绿化用地

（相当于4个美兰湖）

约1.8公里的滨江休闲景观带

（带滨水风情商业街）

约120米高的5A级办公大厦

约180米高的观光塔

这些统统在上海长滩！

项目实景图

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【上海长滩】由上港集资打造，该地块原为上港十四区杂散货集装箱码头。上海长滩项目总占地面积77.62公顷，新建的建筑物总面积将超过140万平方米，其中，有超过50万方的住宅及超30万方的商业面积。规划人口达1.26万，分为七大开发地块，融入居住、文化、休闲、娱乐健身、商业和旅游等不同功能元素。

，时长01:01

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【上海长滩】整体定位非常之高，正在如火如荼建设之中的地标观光塔高达约180米！不仅对望上海市中心摩天建筑，更可俯瞰长江之水奔流而下、江面游艇破水而行，崇明岛、长兴岛、东海……高度决定视野，江山如画，一览无遗！

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效果图

18幢约97米高的高层住宅、约120米高的5A级办公大厦与约180米高观光塔构成如同外滩天际线的万国华丽宏大建筑群，将成为上海又一个令世界过目不忘的城市封面！

效果图

【上海长滩】正在建设名列世界前茅的球体影院、音乐厅、溜冰场、攀岩……江海之滨的庞大商业帝国不久之后就将呈现！

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效果图

社区实景

社区实景

【上海长滩】滨江浩淼水面可供约270艘60英尺以下游艇游弋其中，创造堪比国外的多元滨水体验！

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社区实景

【上海长滩】滨江休闲景观带全长约1.75公里，贯穿项目东西，未来将拥有特色游艇活动区、错落有致的绿野、坡地、沙滩和形态各异的广场。

社区实景

社区实景

社区实景

社区实景

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【上海长滩】住宅一期丶二期丶三期已经交房入住，上海长滩四期的04地块振东苑，是长滩住宅最后一期项目，也是压轴作品，开发商投入了大量资源，希望将04地块打造成整个整个淞宝的高品质标杆楼盘。

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四期也是离商业最近的地块，西侧还连接约20万平方米的环形“江豚形状”大型商业中心，真的可以做到出入繁花似锦。南侧邻牡丹江路，北侧滨江岸线，东侧为约4.1万平方米的长滩坡地公园。

【上海长滩四期振东苑】总套数:712套，推出15#18#20#27-30#共计7个单元322套新品房源。加推12#16#17#19#21#22#23#25#26#，共390套房源，建面约66-234㎡2-4房，过会均价57618元/㎡，正在认购中！

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• 约66-90平方米的小两房
• 约109-116平方米的大两房
• 约96-99平方米的三房两厅一卫
• 约122-180平方米的三房两厅两卫
• 约166平方米的四房两厅两卫

项目户型图及样板间鉴赏：

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样板间赏鉴

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周边配套完善

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上海长滩坐落在原上港十四区货集装箱码头位于长江入海口，占据长江第一滩：上海的北滨江的优越资源。

地铁方面：项目紧邻3号线友谊路地铁站，步行约1.5公里即可到达。

自驾方面：紧邻富锦路，可快速进入同济路高架，G1501上海绕城高速，速达中外环线与南北高架，通往全市各大CBD。

医疗资源方面：直线距离约500米内就有上海交大附属第九人民医院，是三甲医院，在牡丹江路附近还有一家三甲医院：宝山中心医院。

商业配套方面：项目自带30万方商业，包括阿球形影院，还有博物馆、展览馆、音乐厅、蹦极天地、足球场等。还有180米高的长江第一观光塔标志性建筑。

教育资源方面：上海长滩一期对口实验小学，而二期对口的则是宝林路第三小学。这个差距还是有些大的。由二期冠东苑步行至宝林路三小约30分钟左右，骑行时间在12分钟。周边教育资源丰富，还分布有上海行知中学、宝山中学，实验学校等。（具体学区根据政府统筹）

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新手必看！2025选房秘籍之楼盘篇：关键指标与核心术语全揭秘

看懂这些指标术语，轻松拿捏理想户型。

经常有粉丝过来咨询，买房选房时会遇到很多专业词汇，比如：公摊、绿化率、容积率、梯户比、使用率、实用率、得房率、架空层、避难层……

听起来好像都差不多，稍有不慎就易被销售糊弄。

那么这些词到底是什么意思呢？使用率又跟实用率有什么差异呢？

不急，接下来给大家一一解答。

公摊

公摊=首层大堂+机房+设备层+避难层等

大家经常说公摊面积，但实际上很多人并不清楚，公摊到底是分摊了哪些东西。

除了每一层的公区，公摊还包括首层大堂、屋顶机房、服务于该楼栋的设备房、超高层的避难层等面积。

而且公摊面积还是按照户型面积大小来分摊的，所以同样面积的房子，选个大户型邻居会更有利哦！

绿化率

绿化率=绿地面积÷用地面积

绿化率是衡量小区品质的重要指标，绿化率越高，代表景观园林越多。

一般住宅规划要求小区的绿化率≥30%，但各地对绿地面积的认定和计算标准不一，部分地区屋顶绿化、水景也能算作绿化面积，而部分地区则不能，所以绿化率不一定等于植被率。

容积率

容积率=计容建面÷用地面积

容积率越高，土地开发强度越高。

一般高层小区容积率为2.5～3.5，而超高层小区可去到4.5～6，甚至现在深圳还有容积率超过10的超高层小区。

梯户比

梯户比=电梯数量÷楼栋总户数

梯户比越低，意味着这栋楼每层的户数越多，每户分摊的面积越少，但也意味着以后等电梯的时间会比较长，特别是高峰期的时候等待期过长可能会让人抓狂。

实用率

实用率=套内建筑面积÷（套内建筑面积+公摊）

高层住宅的实用率通常约75~80%。

实用率越高，代表公摊越少。但实用率是并不是越高越好，也要看公区品质。

否则一味提高实用率，却选了两梯八户或三梯十二户的房子，就得不偿失了。

使用率

使用率=套内使用面积（即刨除墙体和公摊）÷（套内建筑面积+公摊）

很多人搞不懂使用率和实用率的区别。

可以简单理解为使用率是刨除了套内墙体面积的，是你实际得到的使用面积与你支付的建筑面积的效率，所以使用率会更为直观。

得房率

得房率=（套内使用面积+飘窗/阳台等赠送空间）÷（套内建筑面积+公摊）

得房率就是加了赠送面积以后的使用率。因为飘窗、阳台、设备/结构平台、独立电梯厅这些通常属于不计算或者半计算面积的空间，把它们的全部面积也都算上。

总体来说，得房率越高，赠送面积就越多，意味着买得越实惠。

所以很多开发商在宣传时，往往声称实用率高达90~100%，其实是偷换概念，他们说的实际是得房率。

偷偷曝光一下设计师们通常怎么选房的：

一般他们会用电脑软件测算，得房率≥85~95%，他们认为就非常满意了。

也就是说，建筑面积89㎡的房子，设计师们理想的套内实际使用面积在75.6~84.6㎡。

架空层

很多人并不了解架空层是什么意思，因为目前市场上有架空层的住宅并不多见。

架空层简单来说就是建筑楼房中的一楼用柱子架空，四周没有墙体围护。

架空层的正常层高是3米，有的可以达到6~9米。

那么，为什么要设计架空层呢？

有的是为了通风和美观，架空层可以将底层潮湿的一层隔离开，房子的通风透气性更好，也能解决楼层间相互遮挡线不好的苦恼。

有的是为了充分利用空间，架空层可以设置成设备间、物业管理用房、会所、车库等。

还有些是为了提高住宅的安全性，这样就不需要围墙隔离防护了，也有利于小区内人车分流。

不过架空层也有缺点，冬冷夏热特别明显，低层住户很难捱，这也是架空层小区低层价格便宜的原因。

避难层

避难层是指在发生火灾时用来紧急避难的楼层。一般超过100米的超高层建筑，都会设置避难层。

为什么要设置避难层呢？

因为超高层建筑不但高度高、功能复杂、人员密集，而且现代化程度高，通信设施、空调系统、机电设备和可燃装修材料多，竖向管井也很多。一旦发生火灾容易产生烟囱效应，火势蔓延迅速，扑救困难。

避难层其实就是一个空置的楼层，不能住人，也不允许办公，但可以作为设备层放置水泵等设施，还必须设置消防栓、紧急电话、喷淋灭火装置和应急灯。

它是一个相对安全的场所，有防烟控烟的设施，发生火灾时人员能进入避难层休息或者等待救援，而不至于受到烟雾的侵害。

自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，一般不超过50米。之所以这么规定，是因为大多数消防云梯的救援能力在50米左右，这个高度一般是15层左右。

小区绿化率多少合适？标准是多少。小区绿化率高，会让业主觉得置身于自然之中，空气新鲜，满眼绿色，心情也会舒畅很多。同时绿化率较高的，容积率也相对较低，建筑密度也会低，这样住的也会舒服。那么，容积率和绿化率是什么？对居住有什么影响？

容积率和绿化率指的是什么

容积率

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率

绿化率是指绿化用地面积与总用地面积之比；而与之相近的绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与总用地面积的比率，这是两个不同的概念。

容积率和绿化率多少好

房屋容积率一般是由政府规定的，在现在执行的城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划。一般而言，独立别墅的容积率为0.2～0.5；联排别墅的容积率为0.4～0.7；6层以下，多层住宅的容积率为0.8～1.2；小高层住宅的容积率为1.5～2.0；高层住宅的容积率为1.8～2.5；19层以上，住宅的容积率为2.4～4.5。

小区的绿化率是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，但小区的绿化率只是小区开发商宣传楼盘绿化时用的概念。

容积率太低，有什么影响

1、居住的舒适度高

容积率低，说明在小区宗地面积相同的情况下，建筑物的建筑面积比较小，实际居住的人口也少，有更多的绿地和相对较大的楼间距，居住的舒适度会大大提高。

2、房子的价格贵

容积率低的房子，价格比较贵。别墅的容积率比普通小区的容积率低出不少，因此，别墅的价格也是昂贵的。由于地价比较贵，开发商通过多盖一些房子，多出售一些房子，才能赚到更多的钱。

容积率太高，有什么影响

1、人口密度高，居住显拥挤

容积率高，说明小区的建筑面积比较大，意味着小区内建的房子比较多，也说明住户的数量也比较多。小区的人越多，意味着每个人可以分享到的公共资源有限。

2、小区绿化变少，影响居住舒适度

容积率高，意味着建筑物的占地面积会比较大，或者是建筑物的楼层比较高。在这样的情况下，小区的绿地面积会相对减少。

以上便是小编为大家介绍的关于容积率和绿化率的一些相关知识了，如果您现在正在选购房子，就看看小编的文章吧，希望小编的介绍能给您带来帮助！

宝山淞宝上海长滩售楼处电话：400-877-8334【售楼中心热线】宝山淞宝上海长滩营销中心热线400-8778_334 宝山淞宝上海长滩售楼处地址400_877-8334，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打宝山淞宝上海长滩售楼处电话☎400_877-8334√√