房子不符合交付条件 业主状告开发商胜诉 收房却被要求缴清物业费

4年前，陈女士通过摇号，购买了位于西安市公园南路的一套商品房。当开发商登报通知交房时，她发现其未取得消防部门验收及建设工程竣工验收备案表，遂以合同违约起诉至法院，要求开发商支付逾期交房违约金并承担交房前产生的所有费用。一审胜诉后，开发商不服上诉，经西安市中级人民法院审理，她再次胜诉。拿到开发商支付的逾期交房违约金后，她收房时，小区物业要求她缴清五千多元的物业费后才能拿到钥匙。

法院认为，开发商应承担逾期交房的法律责任

陈女士介绍，她所购的商品房房屋面积110多平方米，总价款126万多元。当时合同约定交房时间为2022年9月30日前，条件是该房屋交付时已取得建设工程竣工备案证明文件，但交房时，由于开发商并未达到交房条件，才一纸诉状将其告到法院，并胜诉。

据（2024）陕0113民初22631号民事判决书显示，针对原告陈女士关于开发商未取得建设工程竣工验收备案表一事，被告陕西东生置业有限公司辩称系由于行政机关之间、内部部门之间审批冲突导致，并非其自身原因，故不应承担责任。西安市雁塔区人民法院审理认为，陈女士与开发商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，虽开发商在报纸上登报通知交房，但未达到合同约定的收房条件，因此应承担逾期交房的法律责任。

由于不服一审判决，陕西东生置业有限公司上诉，西安市中院经审理认为，其上诉请求部分成立。但根据2024年3月21日西安市雁塔区住房和城乡建设局出具的《特殊建设工程消防验收意见书》，直到此日案涉房屋才通过了消防验收、达到了交房条件，故终审判决将开发商支付给陈女士的逾期交房金由45634元变更为34082.34元。

收房时，物业要求缴清之前的物业费才能拿钥匙

拿到胜诉的判决书，陈女士想着可以顺利收房，没想到随后却是一波三折。

“我在今年4月12日去国风世家售楼部收房，售楼部审验了资料（房屋买卖合同、缴款收据、身份证等）后，给单子让我去小区物业办收房。到物业办后，工作人员带我去验房。验房完毕，物业办却要求我先把2022年9月25日至今的物业费缴了才能办理后续交钥匙等手续。我说，这期间是因为开发商一直未达到交房条件，所以物业费应该由开发商承担，可物业工作人员坚持说这是执行公司规定，所以当天并没有收成房，”陈女士说，13日，她找到物业办一位负责人，主动表示愿意适当缴纳一些，对方说要向领导汇报才能答复，“到了16日（周三），物业办给我打电话，说因为我沟通时比较通情达理，所以物业费可以从收到判决书的时候开始收，我就提出这期间房子都未交付，可否按空置收费？对方电话回复说领导同意了，可以来收房了。没想到17日，对方又变卦了。”

陈女士介绍，17日她和家人专门请假前往小区收房，物业说物业费必须从2022年9月开始收，后联系其经理，居然回复说要按全款缴。一气之下，她先后向辖区住建局房产科、国风世家小区所属的康宁社区以及12345热线进行了反映，但得到的答复都是由于没有执法权，只能协调。无奈之下，她拨通了华商报新闻热线。

小区物业办：业主不能因为没有入住而拒绝缴纳物业费

4月22日，陈女士与华商报大风新闻记者一同来到售楼部。工作人员表示，陈女士的材料之前已经审核过，并发了“交房程序表”，让去物业办按流程收房。物业办工牌尾号为“020”的工作人员表示，该表共有五栏，其中第一项审核已经盖章通过，只要按流程通过其余四项，最后就能发钥匙。但当时由于陈女士未缴物业费，流程没有走完，所以就没办法给钥匙。

陈女士解释，自己并不应该缴这笔物业费。因为虽然房屋已经竣工，但事实上并未实际交付，所以相关的物业费用应由建设单位承担。对此，物业办工牌尾号为“014”的工作人员告诉记者，房屋竣工后，小区转由物业管理，物业服务随即展开，业主不能因为没有入住而拒绝缴纳物业费。如果业主认为开发商应该承担该物业费，可自行通过合法手段要求开发商承担。

由于与物业办产生分歧，陈女士随后又找到物业办负责人李某。李某表示，该办是依据物业管理条例收取的物业费，不过针对她的情况，物业办可以按房屋空置收取70%物业费，如当天缴费，还以享受3个月的免费停车。但陈女士称，此前同她一样情形的还有多人，其中有两人未缴物业费也收了房。李某称自己不清楚此事。

经历了数月的诉讼和连日的奔波，陈女士说自己已经心力交瘁。

当日晚间，陈女士称已经缴了4500多元的费用（其中，物业费、电梯费按空置收取，电费公摊和垃圾费不按空置收取）。不过，她表示自己实在是等不及才缴费收房的，随后将继续通过诉讼，维护自己的权益。

律师观点：陈女士有理由拒缴物业费

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，本事件中，逾期交房是开发商造成的，业主陈女士并无过错，因此，在未交房、逾期交房期间的物业费用理应由开发商承担，“《物业管理条例》第四十一条第二款明确规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。据此，因房屋不符合交付标准而导致逾期收房，在此期间的物业费不应由业主承担，而应当由建筑单位即开发商向物业公司缴纳。所以，物业公司将缴纳物业费与交付钥匙捆绑起来的做法于法无据，陈女士有理由拒缴物业费。”

赵良善建议，物业公司应尽量与陈女士协商解决此事，可以先向陈女士交钥匙，事后向开发商索要。如双方无法达成共识，陈女士可收集证据向住建部门投诉，或通过法律途径解决。

陕西丰瑞律师事务所高级合伙人、资深律师朱长江也认为，单纯就物业费收取而言，当事人和物业办是可以协商的，但如果是由于开发商的原因导致业主没办法收房，却要向业主收取物业费，显然是不合理的。

华商报大风新闻记者 潘津 B48