二手房价格博弈还在持续

当前二手房市场正处于“量价博弈”的关键期。

一方面，核心城市二手房成交放量，3月30个重点城市二手房成交同比增长21%，一季度累计同比正增22%。

另一方面，成交价格环比上涨的小区数量有所下降，3月仅有49%的小区成交价格环比上升，这一比重较2月环比降了7.4个百分点。

二手房市场仍处在“以价换量”通道。

不过也有例外，CRIC监测的城市中武汉接近七成小区房价环比上涨，上海、天津、杭州、南京连续两个月过半小区房价上涨。

此外，高端小区二手房价格领涨，在成交规模上涨周期之中，高端小区率先显露出了量价齐升的积极信号。

二手房市场交易热度高位上行。

CRIC统计数据显示，3月份核心城市二手房交易量平均增长21%，上海、深圳、西安、杭州同比增幅均超过40%。

CRIC以北京、上海等11个典型城市的二手房小区为样本，进一步探析二手房成交价格的动向，统计结果显示，3月成交价格环比上升的小区占比环比回落7.4个百分点至49%。房价上涨小区数量有所减少。

“量增价跌”的背后实际反映出当前二手房市场仍处于“以价换量”通道中，交易量增长带来更多平价房源成交。

与成交价上涨小区占比的减少一致，卖方心理预期也在同步调整。

二手房挂牌价环比上涨的小区占比较上月回落1.1个百分点至38.9%，不过相较于去年同期卖方信心有所提振，挂牌价上涨小区占比同比提升7.9个百分点，随着供求双方预期趋于一致，挂牌价和成交价上涨小区占比的差距也在进一步拉近。

在规模指标延续高速增长的背景下，房价上涨小区占比下降，行业筑底阶段表现出典型的“量在价先”特征，但另一个层面看，高频交易小区仍在快速增长，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房价指数保持环比上涨，也反映出价格预期正在积蓄进一步上涨势能，房价预期仍在持续改善。

具体城市来看，武汉有69%的小区房价环比上涨，高居首位。上海、天津、杭州、南京连续两个月均有过半小区房价环比上涨，其中杭州二手房成交量更是环比增长达到90%。

二手房买卖双方价格预期持续趋同，议价空间持续处于低位。

比如杭州主城区一位二手房房东向我们表示，为了改善置换她年初将房子挂牌，经历了两次挂牌价调整，房子最终成交价比挂牌价低了7万元。而据中介反映，目前杭州部分小区二手房成交价和挂牌价普遍在5-10万的议价空间。

CRIC数据显示，2025年3月，典型城市二手房平均议价空间为17.7%，环比上升了0.4个百分点，不过仍是近一年以来的次低，在议价空间连续7个月下降之后，随着二手房交易量的大幅提升，议价空间暂缓收窄。

随着市场筑底向好的信号愈加明确，以及二手房交易量再度趋于稳定，买卖双方的预期趋同的情况下，预计平均议价空间还将再度收窄。

苏州、南京、西安、武汉、重庆、广州等六个城市近2个月平均议价空间均低于15%。

其中，苏州、南京、西安、武汉四城更是连续5个月平均议价空间低于10%，供求双方价格预期持续趋同。

最典型的是苏州，连续三个月议价空间处于负值（1月-1%、2月-5%、3月-2%），这意味着部分小区成交房源的平均价格已超过挂牌价，小区内的优质房源成为了交易主力，尤其是在改善、高端房源板块，买方信心持续恢复。

对应到小区类型也可以很直观的看到高端改善客群的信心修复，CRIC监测数据显示，高端小区以52%的涨价占比领跑市场，议价空间环比再降1个百分点至14%。

在成交规模上涨周期中，高端小区率先表现出量价齐升的积极信号。

反而刚需、改善类小区房价上涨占比均不及半数，占比分别为44%、47%。主要原因是刚需和改善类小区房源挂牌规模较大，房价走势迎来了新的“平台期”，随着二手房交易的持续放量，买方扫清当前的低价挂牌房源之后，刚需、改善类房源将开启新一轮的上涨周期。

房地产市场延续筑底回稳态势，核心城市二手房成交仍表现出以价换量的阶段性特征，不过市场正处于从规模复苏到价格预期提振的关键转换期。

得益于房地产稳市场政策的持续发力，以及买卖双方价格认知的进一步趋同，核心城市凭借需求侧支持、供给侧约束以及库存调整，预计供求指标修复将进一步加快，并率先在二手房市场迎来量价齐升的确定性信号。

文章来源:丁祖昱评楼市