天安1号房价已是地价164倍 李成辉躺赢背后仍需解决一个问题

高筑墙、广积粮，这六个字被港资房企运用的得心应手。

2003年，天安中国1.13亿获得上海市七宝镇52号地块，地块面积13.63万平方米，容积率1.4，折合楼面价592元每平。

地块分为动迁房和商品房，动迁房叫做天安豪园，已于14年前交付。商品房叫做天安1号，首次开盘时间为2022年，距离拿地19年。

3天前（4月19日），天安1号第五批房源正式过会，备案均价达到9.75万每平，相比前次开盘涨超5000元每平。

天安1号2022年11月18日首次开盘，推出621套房源，均价为8.75万每平，认筹率225%。

第二次开盘在2024年6月15日，推出325套房源，均价9.2万每平，认筹率153%。

同年8月25日项目再次开盘，推出127套房源，均价9.38万每平，认筹率139%。

3个月后的11月16日第四次开盘，推出100套房源，均价9.25万每平，认筹率190%。

从历次开盘可以看出，天安1号价格呈现出稳步上升态势，从首开的8.75万每平到如今的9.75万每平，最新价格已是地价的164倍。

实际上，天安1号之所以敢于大幅涨价，底层逻辑还在于火热的销售情况，过去四次开盘认筹率介于139-225%之间。

从产品角度来说，天安1号中规中矩。以本次过会批次户型为例，均为无连廊飞机户型，房屋利用率较高。

不过，凭借着项目所处地段优势以及此前积累下来的人气，本批次继续热销是大概率事件。

然而正所谓人无远虑、必有近忧，对于天安集团而言，目前最大的问题在于如何在上海获取土地。

除了天安1号外，天安目前在上海的住宅项目还有西江悦，该项目是其2021年与象屿联手收购阳光城美兰湖项目所得。2022年，天安与象屿再次联合以11.24亿拿下一幅地块，便是后来的萃湖臻境。

但是2023年至今，天安与象屿联手15次参与土拍，颗粒未收。可能是运气因素，象屿独立、或者与其他房企联合拍地时却偶有收获。

去年下半年开始，上海土拍规则已变为“双高双竞”，本质上是价高者得，对于天安这类港资来说拿地机会正在减少。今年来看，其仍然与象屿捆绑一起参与土拍，至今2次参拍均告失利。

天安与象屿关系如此紧密。可能源于人事变动。

天安集团老板是李成辉，而天安1号项目公司法人为李成伟，是李成辉的堂兄弟。天安旗下公司上海天安盛世房地产董事长名叫曲洪亮，其此前供职于象屿。2019年，李成辉与曲洪亮曾一起去佳源集团考察。

来源：乐财聚

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