直击业绩会｜金地集团：度过偿债高峰

观点网 4月22日，金地集团在上证路演平台召开了2024年度业绩说明会。

出席本次会议的管理层有董事长徐家俊先生，董事、总裁、财务负责人李荣辉先生，独立董事李普伟先生，高级副总裁郝一斌先生，高级副总裁王南先生，董事会秘书胡学文女士，财务总监曾爱辉先生。

徐家俊表示，自2024年9月中央提出房地产市场要"止跌回稳"以来，市场信心逐渐企稳。12月中央经济工作会议强调"持续用力推动房地产市场止跌回稳"，释放了明确的政策支持信号，对地产有基本面的预期利好。"在政策支持与行业转型的双重驱动下，房地产市场将逐步回归理性增长轨道。"

刚刚过去的一年，金地顺利偿还约200亿元公开市场债务。进入2025年后，金地开始尝试在公开市场恢复拿地。

度过偿债高峰

2024年，金地集团的全部精力几乎都放在了公开债偿付上，全年按时足额偿付的公开市场到期债务规模共约200亿元。

为此，金地集团将现金流管理视为2024年的第一要务。经营上坚持以销定产、量入为出的经营策略，不断提高经营敏捷度；积极调整资源结构，大力推进存量资产处置与盘活，实现资金归集。与此同时，金地还持续通过项目合作的方式拓宽融资渠道，补充经营性和融资性现金流。数据显示，2024年金地全年实现了136亿元的经营性现金净流入。

在业绩交流会上，金地集团总裁、财务负责人李荣辉表示，目前公司已顺利度过公开债兑付高峰期，截至本次业绩说明会，公司在2025年与2026年尚未兑付境内公开债面值约0.59亿元和5.01亿元。

同时，金地的整体存量债务亦有改善。截至2024年期末，金地集团的有息负债余额同比下降20%至735亿元。有息负债中，银行借款占比为96.3%，公开市场融资占比为3.7%；长期负债占全部有息负债比重的56.7%，债务期限结构合理。

截止年末，金地集团的资产负债率为64.8%，剔除预收款项后的资产负债率为59.7%，净负债率为49.1%，债务融资加权平均成本为4.05%，较上一年度降低了31个BP。

总体来看，在财务层面，金地集团通过了2024年的严峻考验，交出了一份不错的答卷。

重返土拍市场

尽管2024年金地集团通过公开债的偿付保障了公司财务基本面和经营基本面的稳健。但在整体市场筑底的大背景下，金地的销售业绩亦有所下滑，全年累计实现签约面积471.4万平方米，同比下降约46%，累计实现签约金额685.1亿元，同比减少约55%。

对此，金地集团高级副总裁王南在业绩会上表示，尽管2024年的政策宽松对行业整体信心修复及需求释放起到积极作用，但政策效果也呈现出结构性分化与滞后性传导的特征。一线及强二线城市中的高能级区域改善型项目成交环比出现明显改善，但低能级城市仍承压，三四线城市受制于库存高企、人口外流及居民收入预期偏弱等因素影响，政策刺激效果有限，市场仍处于筑底阶段，因此公司部分项目去化周期延长。

对于未来的销售策略，王南表示，今年公司将围绕精准去化、灵活定价、需求适配三大核心，持续推进存量资源的提升工作，通过产品品质提升加快去化。

销售业绩的下滑，一方面是受制于项目去化的影响，另一方面或许也与金地当前的土储结构有关。从2023年下半年至今，金地已有持续一年半时间未能在公开市场获取土地，随着优质土储的持续消耗，金地也亟需补充新的优质土储。

今年开年以来，金地集团已开始尝试在公开市场获取土地。其中1月21日，金地以1.86亿元竞得杭州临平区老城地块，规划建筑面积1.63万平方米，权益比例40%；2月20日，金地联合国贸地产、星狮地产，以8.15亿元竞得上海松江区松江新城地块，规划面积3.11万平方米，权益比例9%。

董事长徐家俊指出，重回土拍市场的主要原因是公司随着公开债务的偿还，债务压力缓解，同时2024年行业宽松政策对市场整体信心修复及需求释放起到积极作用，市场有所修复，部分核心城市市场出现一定程度回暖的积极迹象，因此在核心城市重启拿地。

从今年新增的地块来看，金地集团仍处于一种比较谨慎的状态。新增的两幅地块均为核心城市的低容积率、小体量地块，更容易实现去化，安全性更高。

针对未来的土地投资策略，徐家俊表示，公司将继续关注位于核心城市的投资机会，择机补充优质土地储备。在财务安全的情况下，按照量入为出的原则，根据自身经营性和融资性现金流的恢复程度进行投资决策，逐步实现投资-销售的良性经营循环。

截止2024年末，金地土地储备金额约4325亿，权益土地储备金额约1759亿，权益比例约40.7%，其中，一、二线城市占比约77%。

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