中指研究院：一季度保租房REITs二级市场上涨明显

中指研究院的最新数据显示，一季度，保租房公募REITs二级市场价格集体上涨，其中招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7%；华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅也在10%以上；中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅在5%—6%之间；3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT正式发行上市，首日涨幅达30%，触发首日涨跌幅上限。

中指研究院指出，结合一季度中证REITs指数（收盘）累计上涨9.8%来看，一季度保租房REITs在二级市场表现相对较好，保租房项目抗周期属性获投资者认可。从IPO以来的累计涨跌幅来看，截至2025年3月末，已上市的7支保租房REITs累计涨幅均在30%及以上，其中，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅在50%及以上。

另外，一季度，REITs首发与扩募均有新进展。首发方面，一季度，汇添富上海地产租赁住房REIT与华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT先后获批，保租房REITs发行速度加快。3月5日，汇添富上海地产租赁住房REIT正式获批，这是全国首单“商改保”REITs，并于3月31日在上海证券交易所成功挂牌上市，仅用时18个工作日，刷新了公募REITs市场的新纪录。3月26日，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT获批，成为江苏省首单租赁住房REITs项目，预计募集资金总额为13.67亿元。至此，我国公募REITs市场已有8支租赁住房REIT先后获批。此外，3月，宁波城建投资保租房公募REIT启动招标工作，根据最新消息，中金公司携中金基金预中标基金管理人。

扩募方面，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获批。3月26日，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获得证监会批复和上交所无异议函，成为国内首单保租房REITs扩募项目。本次扩募拟购入项目有四个，分别为房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园，估值约8.3亿元，均位于北京市。根据华夏北京保障房REIT对扩募反馈意见的答复，扩募后，华夏北京保障房REIT在2025年4月至2025年12月期间的预测年化现金分派率将由2.70%上升至3.13%，2026年度的预测现金分派率将由2.70%上升至3.14%。

此外，一季度，多家机构合作设立Pre-REIT以孵化公募REITs上市，险资积极投资。如，万科携手中信金石、新华保险、大家保险共同设立“万新金石”Pre-REIT基金，总规模为16亿元，基金将收购万科下属子公司持有的厦门佳德宏石置业有限公司100%股权（该公司持有厦门泊寓院儿·海湾社区资产）；中信金石基金与瓴寓国际联合知名保险公司及证券投资机构共同设立中信金石基金·瓴寓国际租赁住房Pre-REITs基金，瓴寓国际将负责基金运营，并将上海松江西部科技园柚米社区作为种子项目，孵化公募REITs上市。近期，险资对REITs投资的关注度明显提升，中国人寿公告称，公司拟与关联方共同出资设立合伙企业，合伙企业全体合伙人认缴出资总额为52.37亿元，其中中国人寿认缴出资额为35亿元，原则上只进行基础设施公募REITs投资，重点覆盖京津冀、雄安新区、长三角、粤港澳大湾区、海南自贸区以及其他具有投资价值的区域。