超千套新房，5+2区域改善供应最多的板块是这里……

1月27日春节前成都最后一次土拍，成都青羊蔡桥10亩地块被鸿山以20900元/㎡的价格拿下，创青羊地价新高。不久前，鸿山公布项目案名为鸿山·翡翠青邸，宣布即将亮相入市。

记者从蔡桥板块各在售项目现场了解到，与去年相比，今年一季度区域销售去化明显提速：中旅青羊馥棠，一季度成交8.8亿元；建发书香云锦成交3.34亿元；中海锦叁号院首开开盘，96套住宅开盘售罄；华润青羊润府，一季度成交6.6亿元。

从区域供应与去化情况来看，蔡桥已是城西供应主战场，而这些起价在500万的房源也成为主城改善房源供应主力。

超千套房源，

城西最大的改善供应板块

在传统五城区范围内，还有大规模成片开发土地的板块不多，青羊区蔡桥板块是其中一个。

据不完全统计，目前蔡桥在售主力项目主要有四个，中旅青羊馥棠、建发书香云锦、中海叁号院以及华润置地青羊润府，加上即将入市的鸿山·翡翠青邸，今年为区域提供超千套房源。

去年4月25日，66亩的华润置地青羊润府和107亩的建发书香云锦同时取证。从面积段来看，青羊润府有143㎡、192㎡和238㎡三种户型，而书香云锦则有包括128㎡、130㎡、143㎡、188㎡和191㎡五种户型；价格方面，青羊润府的惠后精装单价在3.5万元/㎡以上，而书香云锦惠后精装单价则在3.35万元/㎡左右。

随后中旅44亩项目青羊馥棠在去年11月正式开盘加入，青羊馥棠以143-220㎡精装大平层产品入市，销售均价为3.42万元/㎡；今年3月中海锦叁号院迎来首开，产品面积143-249㎡，开盘惠后精装销售均价在3.4万元/㎡左右。

建发书香云锦、中旅青羊馥棠、中海叁号院、华润置地青羊润府实景图

2025 年蔡桥板块新房市场呈现“低密化、改善化”特征，地块容积率都在2.0左右，主力在售项目均以改善型产品为主，价格区间与土地市场热度形成正向联动。从市场情况来看，头部房企的加入，给断供已久的区域带来新的机遇，但同时也带来新一轮价格升级。

今年蔡桥还有43.75亩和55.7亩两块住宅用地的供地计划，已有不少房企对地块表示出高度关注。

城市能级迭代，

“西贵”破圈的平衡点在哪里？

从目前土地和新房市场来看，房企和购房者对蔡桥的价值是认同的。和3.5环线的其他热门板块相比，蔡桥的关注度来自本土基因的迭代升级。

在蔡桥板块同处3.5环环线的林家坝板块、金三板块以及驸马板块，是目前成都热度较高的改善板块，但这四大板块呈现出较明显的差异：蔡桥以 “产城融合 + 教育高地” 的复合价值成为主城改善性价比之选；林家坝凭借 TOD 规划与金融城辐射潜力，适合长线布局；金三是成都顶豪市场的 “风向标”，但门槛高；驸马则以生态的差异化优势，在高端市场占据一席之地。

从这些差异来看，蔡桥的价值来自“西贵”基因的迭代升级，教育仍是区域最大卖点，而商业是其最大的痛点。

蔡桥板块实拍图

在蔡桥板块内，聚集泡小桐欣校区、草小子美校区、成都实验小学西区，以及石室联中弘文校区、树德实验中学弘毅校区、青羊实验中学光华校区、成都市5幼、6幼等学校的构成的全龄段教育矩阵，其核心价值在于直属校区占比高。

教育资源的追随者，把对品质追求是放在第二位置的。但蔡桥板块将传统主城高容积率降至2.0左右，对区域新项目品质提升给予明显的改变，这无疑成为改善时代教育资源追随者下单的“神助攻”。

但蔡桥板块的大型商业进展却并不算快。几天前，公众号“机遇青羊”发布了青羊区最新的投资指南，这份文件在关于青羊区商务商贸中提到，在航空新城商圈，将“以非遗博览园为核心项目，推动其他区域内商业项目改造提升……”将商业指向了非遗博览园板块。

青羊区投资指南

从目前蔡桥板块的商业来看，虽然汇集了鹏瑞利、壹方里、青羊万达等商业，但很难满足500万级以上家庭对于商业的需求，而在蔡桥旁的马厂坝，则已经确认了龙湖天街的落地，何时能填补区域的商业短板，成为了“西贵”破圈的关键点。

地缘客户为主的蔡桥，

能成为全城改善家庭的优选吗？

和3.5环线的热门购房板块，在城市基础配套设施上基本处于同一能级，但蔡桥在教育上的优势以及在产业配套上的成熟度，让这个区域保持了“人”气的兴旺，同时区域内生态资源、交通、TOD规划等让蔡桥板块与其他热门购房板块方面均好性更佳。

从过往房企去投资经验来看，中国铁建、建发等房企在区域内的大盘都成为了当年业绩的供应主力，新房价格高、流速快，让蔡桥这一板块仅靠地缘性客户就能取得很好的成绩。

但这个板块能否像金三那样做到持续高频高价值输出，仍需要全城改善客群投票。规划显示，2025-2026年蔡桥板块预计新增住宅供应超3000套，蔡桥板块正从 “产业新城” 向 “高端住区” 加速蜕变，其核心价值在于主城区稀缺的低密土地资源、优质教育配套和产业人口导入。但规划中的商业综合体建设进度可能影响区域成熟度，对于改善客群而言这也是重点考虑的因素。

与此同时，仅就区域新房来看，产品依旧过于“保守”。以超百亩的中海锦叁号院为例，作为区域内的首个新规项目，却并未真正在产品端“破圈”，而区域“地王”鸿山翡翠青邸，则锁定在建面约138㎡-140㎡的保守面积段。

记者了解到，目前区域二手房以2015-2020年建成的小区为主，如西城尚锦（2.6万元/㎡）、凯德风尚（2.5万元/㎡），主力户型 80-120㎡套三，总价200-300万。新房和二手房价差在1万/㎡左右，随着2万+地块后续入市，未来新房入市价或突破4万/㎡，进一步拉大与二手房的价差。

竞争加剧可能导致去化周期延长，仅地缘客户不足以支撑这样大规模的供应。如何能够吸引到更多客群关注成为摆在蔡桥板块内各项目面前的现实问题，加上隔壁的外金沙板块，今年也手握三个新项目蓄势待发，茶花板块的保利·花照天珺、金牛西派御府两个项目也赚足了流量。大城西新房的激烈角逐下，你认为蔡桥板块还能维持昔日卖一个火一个的热门势头吗？

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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