4月昌平“双子星”越秀星耀未来VS北京国贤府，为何表现大不同？

4月的昌平未来科学城楼市，上演了一场备受瞩目的“红盘对决”。

越秀星耀未来与北京国贤府贰期同处北五环昌平区地段，却在开盘成绩上呈现分化：前者首开13.86亿，均价4.9万/㎡起；后者认购358套，揽金21.4亿，均价5.4万/㎡，尤其是建面约133㎡、166㎡品质户型均价更高达5.8万/㎡，开盘现场抢房火爆，700余组客户纷至沓来，600个固定座位加50个临时座椅仍一席难求，以绝对优势登顶区域热销榜。

透过数据差异，可以看出当“刚需性价比”遇见“品质升级”，市场反馈是产品力的试金石。北京国贤府贰期开盘均价较越秀星耀未来高出约3000元，却实现更高的去化率与客单价，这本质上是品质红盘的置业逻辑的体现。

好配套品质溢价

更优越的生活配套界面

与配套的便捷距离，关系到未来生活的成熟度。

北京国贤府贰期拥有三横三纵一动脉多维交通路网，毗邻定泗路(拓宽中，6月通车)、北清路、五环路，临近立汤路、京承高速、京藏高速，并且坐拥地铁17 号线，4 站到望京，8站到工体，共 11个换乘站 14 条地铁线，可快速通达天通苑、望京西、工体、十里河等大站，串联望京、CBD、亦庄开发区、太阳宫等城市核心区。同样的，越秀星耀未来在交通方面也十分便捷，项目距离地铁昌平线和8号线朱辛庄站约2公里，并近邻京藏高速，不过值得注意的是，朱辛庄地铁站是公认的“通勤大站”，早晚通勤高峰时间段会比较拥挤。

地铁17号线示意图

商业配套上，越秀星耀末来地处朱辛庄片区，板块更为醇熟，但星耀未来距离朱辛庄万达广场、超级合生汇等有2-3公里的距离，在商业的丰富度和便捷性上表现尚可。北京国贤府贰期下楼就是北京最大的山姆会员商店，年底开业；还能快速通达保利未来大都汇（在建）、华润商业中心（在建）等多家大型商业中心，商业配套更为丰富和便捷。

在教育上，北京国贤府贰期周边有北京十一学校体系、北师大教育体系落地，中关村二小昌平校区、黄城根小学昌平校区、首师大附中昌平校区、北师大二附中等名校林立；越秀星耀未来虽然周边有代建幼儿园和北京 101学校昌平分校等，但整体教育资源的丰富程度和名校数量上，北京国贤府贰期更具优势。

山姆会员商店示意图

而且，北京国贤府贰期作为中建智地文化营城的力作，仿照长安城朱雀大街规制，打造唐风十字街区，主入口营造枫林步道，东西两市重塑唐风坊市的肌理，东市山姆会员商店包罗万象，西市规划星级酒店，引入餐饮、文创、生鲜等丰富的商业业态，生活更为便捷。

文化营城示意图

产品力溢价

“定制化”品质的再进阶

在品质市场回归“产品本位”的当下，领先的好房子以“产品力”，实现对区域竞品的超越，成为品质客户的优选。

越秀星耀未来容积率为1.8，打造6-8层低密洋房，设计40米长酒店式大门，园区享有9米高的叠瀑、280平星光水系、六大花园，在景观设计上满足了生活功能和审美的需求。

北京国贤府贰期同为纯洋房社区，容积率仅1.3更利于山水景观的铺展和打造。中建智地充分将盛唐文化融入了北京国贤府的设计理念中，项目遵循盛唐大明宫的营造礼制，门庭、厅堂、庭园三进礼序，宫-苑-坊三重景观体系，打造约9米的门庭、53米景墙延伸的高阔府门，中厅承含元殿规制，立面沿袭传统九脊殿歇山顶形式，再现大气与庄重的唐风屋顶，可以是唐风府邸的标杆之作，符合文化自信下的居住审美。

在景观上一脉太液池“一池三山”造园手法，打造近5600㎡唐风湖景园林，园中山水林瀑，飞鸟游鳞，与镇宅之宝玉玺相得益彰；传新御苑营造技法，将山水的韵致与园景融为一体；打造坊间景观，感受千年盛唐生活的逸美。

北京国贤府贰期园林示意图

卷王户型品质溢价

高定爆款的满分好房

对于未来科学城高知客群来说，有着自己的品质生活诉求，包括尺度、功能分区与社交场景等，可以说对户型品质非常挑剔。

越秀星耀未来在户型打造上也是不错，其中主力户型为92/97/107/132㎡，包括建面约92/97㎡的两面宽三居，98/107㎡的三面宽三居，以及132㎡三面宽四居。使用率基本在 90-92% 左右，整体刚需户型为主。

北京国贤府一期的户型已经很惊艳了，贰期更是突破进阶，空间使用率实现了 96%以上，部分做到了 100%，从72㎡两居到166㎡四居，形成完整产品线，不管是高得房、创新设计，还是收纳环节都实现了升级，270°转角窗、L型梳妆台设计等创新引领。而且133 ㎡及以上户型是四面宽、全明私享电梯厅设计，在北京较为少见，成为品质红盘的代言。

样板间实拍图

以建面约90㎡户型为例，三室两厅两卫，实现约9.5米南向三面宽、全明通透格局，对标市场100㎡产品，LDK一体化、U型厨房、独立玄关、主卧套房、独立家政间等配置一应俱全，让居住舒适感和景观视野都得到了提升。

建面约116㎡就做到了南向三面宽四居，如边户户型南向面宽高达约11.7米，配置约8㎡U+I型厨房，约25㎡主卧套房更设计270°转角飘窗，让人一眼心动。133㎡即实现了四面朝南；建面约166㎡的大户型层高3.1米，创新设计了270°全明转角电梯厅，最大面积接近7平米。可以说户型刷新了对“好房子”的认知，成为当下北五环高热度的现象级项目。

样板间实拍图

当区域进入“品质竞争”时代，唯有真正懂客户的产品才能穿越周期。双子星开盘表现大不相同的背后原因，是现阶段的购房客群只愿意为更好的品质买单。在未来科学城加速兑现的黄金期，一座房子不仅是居住价值的载体，更成为区域品质生活的注解。