上海
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前言
澳洲写字楼巨头Dexus最近搞了个大动作！
在现在这个办公楼市场凉了两年多、银行利息高得吓人的节骨眼上，这家手握200亿澳元写字楼资产的"商业地产老大"突然调转枪头，砸下1.4亿澳元要在悉尼北部海滩搞豪华公寓！
消息一出，整个地产圈都炸锅了。
这唱的是哪出？其实明眼人都懂——现在白领们都在家办公，写字楼空着没人租，银行利息还一个劲儿往上涨，这帮玩商业地产的大佬们也得找新饭碗啊。
Dexus这波操作可不止是临时抱佛脚，人家是看准了住房这个硬需求，准备在房地产行业大洗牌的时候抢占先机呢！
这步棋走得那叫一个漂亮，既躲开了写字楼的坑，又踩上了住宅市场的风口。
商业地产的寒冬与回暖曙光
过去两年来，受利率攀升与灵活办公模式兴起的双重冲击，全球商业地产市场进入“冰河期”，悉尼、墨尔本甲级写字楼空置率一度攀升至15%，创下十年新高。
疫情催生的混合办公模式彻底改变了企业需求：企业不再追求大面积租约，转而青睐灵活、小规模的“核心+弹性”空间策略。
而同时资金成本被推高至6.5%以上，资本化率上升直接导致资产估值大幅缩水——以年租金1,000万澳元的写字楼为例，当资本化率从5%升至6%时，其估值便从2亿跌至1.67亿。
作为行业龙头，Dexus的直接持有资产价值在两年内累计下跌逾20%，中期运营资金（FFO）下降7.4%，每股分红缩水28%，管理的近400亿美元第三方资本亦面临赎回压力。
然而，2025年上半年业绩报告却给人带来久违的惊喜：在资产估值损失显著收窄的助推下，Dexus实现了1,030万澳元的盈利，几乎回到了盈亏平衡的分水岭线上。
这一微弱的盈利信号，并非偶然，而是利率周期拐点的预示。4月中旬，澳大利亚央行宣布四年多来首度降息25个基点，将现金利率下调至4.10%。
这一政策调整，不仅让融资成本缓和，也改善了投资者的风险偏好，成为商业地产复苏的催化剂。
Dexus高管杜·韦尔内直言：“利率周期的真正转折，比经济学家任何预测都更具说服力。
多元化战略：从办公楼到“生活”全景
当写字楼市场重回正轨之余，Dexus并未满足于“重回旧地”，而是以办公楼为“压舱石”，通过三年前接管AMP Capital本地地产与基础设施平台，切入机场、可再生能源、学生公寓等多元资产，构建稳健现金流与价值增长的“双螺旋”。
在住宅赛道，面对澳大利亚主要城市累计40万套的住房缺口和持续净流入的人口红利，Dexus敏锐把握“窗口期”，在细分赛道上施展降维打击，
Mona Vale豪华公寓单价超300万澳元、利润率是普通住宅的两倍；
纽卡斯尔178套养老公寓项目捆绑高尔夫俱乐部会员、预售溢价达20%；
以及收购AMP Capital后运营的学生公寓平台，年入住率98%、租金涨幅达CPI+2%，共同构筑了其住宅领域的全方位优势。
值得注意的是，Dexus管理的534亿澳元资产中75%来源于第三方资本，基金管理费贡献35%的净利润，凭借4倍杠杆的“用别人的钱赚钱”模式，既规避了重资产风险，又实现了超额收益分成。
同时，养老基金和机构投资者的配置也正在发生微妙变化。第三方资本占Dexus管理规模的75%，这些资金对稳定现金流的追求，正从办公楼的长期租约转向住宅的预售模式。
Dexus新成立的DREP II基金计划募集10亿美元，专门投资学生公寓、养老社区等高周转项目，目标IRR达15%——这几乎是核心办公基金收益的两倍。
Dexus的“阿尔法”
在择时与选道的“双选”下，住宅板块正成为Dexus实现“阿尔法”的新高地。
在降息预期渐强、商业地产回暖尚处于初期之际，住宅市场不仅存在逾40万套的供给缺口，悉尼公寓价格过去五年亦上涨58%，其增长动能与定价机会远超其他资产类型。
Dexus产品开发总监豪斯指出，公司通过多个机会型基金保持低于4%的交易筛选率，确保只聚焦最优项目。
与此同时，住宅开发的现金回收周期更短，加速资金周转，为资产负债表提供坚实支撑，并为未来更大规模的“生活方式”项目积累信誉与经验。
以布里斯班旧办公楼改造的1200套学生公寓为例，100%预售率和年租金回报超7%便充分印证了住宅板块的超额收益潜力。
但是，笔者想提出，周期错配是公司运营中最容易发生的事情，房地产市场也一样。
住宅开发周期通常为3-5年，而当前澳洲公寓审批量已创历史新高。
若2025年后供应集中释放，Dexus可能面临价格战风险。但是对此，Howes的策略是“用基金快进快出”：DREP I基金的平均持有期仅2.7年，通过预售锁定退出渠道。
行业启示录
Dexus的转型并非孤例：与黑石、Brookfield等全球巨头一道，整个行业正从“空间提供者”进化为“生活服务商”。
这一变革核心在于纵向整合：从学生公寓、养老社区到奢侈居住，覆盖全生命周期。
与横向协同：通过基金管理反哺开发，以稳定现金流支撑高风险投资。
最后叠加科技赋能——借助PropTech与AI优化运营效率与客户体验。
更为关键的是，Dexus已在土地获取、规划设计、建设、运营和二次销售等环节积累了端到端能力，为未来“办公—购物—医疗—教育—康养—居住”无缝融合的综合社区项目奠定了模板，真正践行多元化、灵活化与服务化的新地产。
结语
Dexus这波操作，说白了就是在赌未来。
但人家可不是乱赌——现在利率见顶，住宅刚需又摆在那儿，这买卖怎么看都划算。
那些死抱着写字楼不放的老顽固，现在估计肠子都悔青了。
看看满大街空荡荡的二流办公楼，就跟被时代淘汰的恐龙似的，谁还愿意往里砸钱？
Dexus这一步迈得够大，但迈对了就是新天地。
市场永远奖励敢变通的玩家，至于那些守着旧黄历的？
抱歉，时代没空等你们。
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