上海郊区正在上演亏本大甩卖

　　都知道3月份以来上海的成交量还不错。

　　我是没想到连金山石化这里的房子都卖的飞起。

　　3月份金山所有石化新村一共成交了24套，环比增长了72%，同比增长了50%。

　　本以为是市场的胜利，但是看了价格的确是 惨不忍睹 。

　　远郊的成交回暖或许是一种无止境降价的无奈。

　　毕竟还有愿意接盘的，属实不容易了。

　　跌麻了

　　30万的总价正在成为金山石化新村的价值。

　　是不是很难想象，房价能捅破天花板的大上海还能有这么便宜的房子。

　　但事实就是如此。

　　看了数据有种不寒而栗的感觉。

　　我拉了十五个石化新村的链家成交数据。

　　自2016年链家网站有记录以来，一直是在螺旋下降。

　　是一场长达10年的下跌。

　　图：石化新村成交均价及同比/魔都财观制图

　　也就是说自从2016年的上海普涨后，这里就一直再被时代 “抛弃” 。

　　整体石化新村的均价走势已经出现了50%的下跌。

　　2017年才是石化新村的历史高点，即便是2021年的这波大行情，这里也只是反弹了25%。

　　从年度的趋势来看，石化新村这里似乎并没有止跌。

　　而且今年的跌幅进一步扩大了。

　　图：石化新村历年套均总价/魔都财观制图

　　十年前在石化新村买一套老破小大概是90万。

　　十年后这里平均一套老破小只要39万。

　　如果去看个案，这种快速下跌的冲击会更强烈。

　　30万一套的石化老破小，竟然在一年前还能卖60万。

　　也许有人会说，人家的公房可能90年代只要3-5万块，就算30万也不亏钱。

　　但是30年过去，通胀之下，30万怎么可能算是赚钱了。

　　更何况还有很多人是后来买的二手房。

　　远郊都在亏本大甩卖

　　金山离上海太远，甚至有点 脱离 上海房价体系的感觉。

　　会不会是特例呢？

　　我继续看了几个远郊地方，即便是次新房也难逃厄运。

　　这里是大家熟悉又陌生的地方——芦潮港。

　　听过的人很多，去过人很少。

　　芦潮港这里的朗诗里程，2016年的次新房。

　　成交价格已经远低于开盘价了。

　　图：朗诗里程成交均价及同比/魔都财观制图

　　2015年朗诗里程洋房开盘，均价大概1.9万/平；

　　2016年高层开盘的价格已经到了1.8万左右，最便宜的房源价格能到1.6万。

　　如今朗诗里程的均价只有1.58万/平，十年一分没涨。

　　如果当年是贷款买房的，利息就要亏30-40%。

　　过去一轮牛市中，也就是2020年涨了19%，从21年开始就已经跌了。

　　图：朗诗里程历年套均总价/魔都财观制图

　　8年时间，套均总价已经从最高点缩水了87万。

　　小户型2房眼瞅着就要跌破120万了。

　　另一个是安亭的地铁刚需神盘——路劲上海派。

　　上海派最早一期君悦华庭2014年开盘的价格大概2-2.1万/平。

　　花香澜庭是2015年开盘的，价格在2.5万/平左右。

　　等到2016年盛世景庭开盘时，已经涨到了3.3万/平。

　　从当下的表现看，已经是在破发的边缘。

　　以花香澜庭为例，现在的二手成交价格2.7万/平左右。

　　但是最低的挂牌价已经来到了2.4万/平。

　　这卖房已经不是赚多少的问题，而且早点跑争取再少亏一点。

　　好在是地铁口的项目，趋势上要比金山石化、芦潮港朗诗里程好一些。

　　图：路劲上海派成交均价及同比/魔都财观制图

　　今年的跌幅大幅度收窄了。

　　尽管要破发了，但是有一点点止跌的可能。

　　但对于买房人或许是个好消息。

　　十年前人家要花265万才能住进这个小区，4年前要花300万。

　　可是今天小区的门槛只要230万。

　　图：路劲上海派历年套均总价/魔都财观制图

　　如果你十年前“不幸”错过了远郊的某些项目，现在你“有幸”可以以更低的价格来抄底。

　　看到了环沪的影子

　　远郊很多地方这种一夜跌回“解放前”的感觉，真的和环沪有点像。

　　时代的机遇以及自身的条件已经很难支撑起“宏大的叙事方式”。

　　大家都想要所见即所得。

　　当然远郊的 没落 是多方面因素造成的。

　　1、试错的机会太少了

　　每一个板块或是区域从起步到成熟的都要经历相当长的发展周期。

　　像大家熟悉的陆家嘴，也是从90年代开始埋头苦干十几年才打好基础。

　　当然市区也有甘泉宜川、真光等等一些不太行的地方。

　　但是市区的调整空间会更大。

　　也许大家一开始都没有想好到底在能干，以至于区域之间产生的差距越来越大。

　　板块逐渐定型后，价值上限也逐渐被锁死。

　　市区在逐渐的发展中，如果有新的规划需要大拆大建的可能性高很多。

　　这种新陈代谢的速度要远快于远郊的成熟区域。

　　远郊如果一开始走的就不理想，等待焕发新生的机会也许就需要好几代人了。

　　2、产业和房价的联动性很弱

　　一说产业对房价影响，大家肯定想到张江、想到漕河。

　　正常情况下，产业确实应该给到楼市正反馈。

　　但是郊区的产业发展就不一定了。

　　金山石化，对于现在的购房者来说，它就不是宜居区域。

　　芦潮港码头很厉害，但是码头相关的产业人群就一定要住在码头边上吗？

　　更何况更多的远郊区域像样点的产业都拿不出来。

　　也就导致，这些地方的房价没有足够支持。

　　大盘猛涨的时候，他能勉强捞点汤喝，大盘不行， 它“崩”的更快。

　　3、资源越来越集中

　　前滩之后，再找第二个前滩都很难了。

　　前滩的起步到成熟已经算是火箭速度了。

　　但是这种资源投入和发展决心，不要说远郊了，市区现在也很难遇到了。

　　在上海全面人口导入时期，摊大饼的方式，人人都能分口肉。

　　但是人口涨不动了，存量竞争下，远郊肯定是越来越难。

　　4、放开限购也没用

　　环沪的限购早就已经彻底消失，但是环沪的楼市并没有真的好起来。

　　上海这些郊区的地方似乎也只是重复环沪的故事。

　　没有产业、没有地铁、没有配套。

　　更重要的是，没有留住人的能力。

　　那么放开限购你真的认为能彻底改变么。

　　现在外环外也就是1年社保要求，我不认为取消这1奶奶社保要求，芦潮港这里的房子就能一飞冲天。

　　这里的未来只有内循环，本地人如果还有愿意买的就是最好的局面。

　　想要真正有起色，必须是从核心区的一层一层的起来后，最终传导到这里。

　　最后

　　越来越多的房子早就没有护城河了。

　　当然下跌不一定是就是坏事，这种价值回归是全上海都要面对的事情。

　　只是下跌尚未结束。

　　当市区豪宅不断刷新房价记录，当市区次新房开始有价格抬头的迹象。

　　上海楼市的分化在这一刻具象化。

　　如果你不是属于这些圆角地方的购买力。

　　不如早一点离开吧。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。