诉讼期间转让房产避债有效吗？北京房产律师案例解析​

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案件梳理

当事人关系

周明：债权人（原告）

陈芳：债务人（被告1）

陈雨：受让人（被告2，陈芳之女）

涉案房屋情况

A室，登记在陈芳名下时市场评估价值约42.5 万元，2022 年 12 月以 10 万元价格转让给陈雨

关键事实

债权债务背景：

2022 年 9 月，北京市通州区法院判决陈芳返还周明 63.14 万元及利息，陈芳上诉后被北京市三中院驳回，2023 年 2 月判决生效；

2023 年 8 月，周明申请执行时发现，陈芳于 2022 年 12 月 26 日与女儿陈雨签订《二手房买卖合同》，以 10 万元低价转让涉案房屋，并于 2023 年 1 月 3 日完成过户。

转让行为争议：

周明主张：陈芳在明知身负债务的情况下，以明显低于市场价（约23.5%）向直系亲属转让房产，属恶意转移财产，损害其债权实现；

陈芳辩称：房屋实际由陈雨出资购买，2008 年因孩子上学登记在自己名下，此次转让系 “更正登记”，未实际收取房款，不存在恶意。

诉讼请求：

撤销陈芳与陈雨的房屋买卖合同；

陈雨返还房屋并协助过户至陈芳名下；

陈芳、陈雨承担律师费10万元及诉讼费。

争议焦点

低价转让行为的性质认定：

陈芳与陈雨的交易是真实买卖还是借名登记后的“更名”？10 万元交易价格是否构成《民法典》规定的 “明显不合理低价”？

债权人撤销权的构成要件：

陈芳转让房屋时是否明知债务存在？该行为是否导致其责任财产减少，影响周明的债权实现？

举证责任分配：

陈芳主张“房屋实际归陈雨所有”，是否有证据证明出资关系或借名买房约定？

案件分析

一、转让行为的法律性质与价格合理性

明显不合理低价的认定：涉案房屋市场评估价42.5 万元，转让价 10 万元仅为市场价的 23.5%，低于《民法典》司法解释中 “低于市场价 70%” 的合理低价标准（参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第四十五条），推定交易具有不合理性。

恶意转移财产的主观故意：陈芳在一审判决作出（2022 年 9 月）后、二审上诉期间（2022 年 10 月 - 2023 年 2 月）转让房屋，明知可能承担还款义务，仍通过关联交易减少责任财产，符合《民法典》第 538 条 “恶意处分财产” 的构成要件。

二、债权人撤销权的行使条件

债权合法有效且处于执行阶段：周明的债权经生效判决确认，且陈芳未履行还款义务，符合撤销权行使的主体资格（《民法典》第538 条）。

债务人行为与债权损害的因果关系：陈芳无其他可供执行财产，转让房屋导致其责任财产直接减少42.5 万元，周明的 63.14 万元债权实现面临重大障碍，二者存在直接因果关系。

三、举证责任与事实认定

陈芳抗辩的证据不足：

主张“房屋由陈雨出资购买”，但未提供出资证明、借名买房协议或其他书面约定，仅凭父女关系无法对抗《民法典》第 209 条 “不动产登记生效” 原则；

认可未实际收取10 万元房款，交易实质为无偿转让，符合《民法典》第 538 条 “无偿处分财产权益” 情形。

裁判结果

撤销买卖合同：判决撤销陈芳与陈雨于2022 年 12 月 26 日签订的《丰泽二手房买卖合同》；

恢复产权登记：陈雨于判决生效后10 日内将A室过户至陈芳名下，陈芳予以协助；

律师费承担：陈芳于判决生效后7 日内支付周明律师费10万元（依据《民法典》第540 条 “债权人行使撤销权的必要费用由债务人负担”）；

案件启示

关联交易的风险防范：

债务人在诉讼期间或债务履行期内，向近亲属低价或无偿转让财产，易被认定为恶意转移，债权人可通过撤销权诉讼维权。

不动产登记的证据效力：

主张借名买房或实际权属，需提供出资凭证、书面协议等充分证据，仅凭亲属关系无法对抗登记公示效力。

撤销权的行使期限：

债权人应在知道或应当知道撤销事由1 年内提起诉讼（最长不超过 5 年），超期将丧失撤销权（《民法典》第 541 条）。

律师费用的司法认定：

合理的律师费属于撤销权诉讼的“必要费用”，债权人需提供委托合同、发票等证据，法院可判决债务人承担。