买到假拆迁房？北京房地产律师教你如何全额要回房款！

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案件梳理

当事人关系

陈薇：购房人（原告）

陈雨桐：购房人（原告，陈薇之女）

李强：出卖方（被告1）

恒信中介公司：中介方（被告2）

王鹏：中介员工（被告3）

涉案房屋情况

A室：原地址为北京市大兴区A室，系李强通过伪造拆迁手续取得的安置房屋，已被法院判决返还开发商

关键事实

购房交易过程：

2013 年，陈薇通过王鹏（恒信中介公司员工）介绍，以 100 万元价格购买李强名下 “拆迁安置房”，其中 15 万元定金、85 万元尾款均转账至王鹏账户；

双方未签订书面买卖合同，但办理了开发商更名手续（《房屋产权变更申请承诺书》），陈雨桐之父陈建军（已故）于2017 年入住房屋。

合同效力与腾退：

2021 年，法院生效判决认定李强与开发商签订的《拆迁安置房买卖合同》无效，涉案房屋系伪造拆迁手续取得；

2023 年，开发商起诉腾退房屋，陈薇、陈雨桐被迫返还房屋。

责任争议：

陈薇、陈雨桐主张三被告返还全部购房款100 万元及利息；

李强称仅收到40 万元房款，剩余款项由中介收取；

恒信中介公司称系居间方，仅收取1.74 万元中介费，其余款项已转交李强及支付更名费。

争议焦点

房屋买卖合同的主体认定：

出卖方是李强还是恒信中介公司？王鹏的收款行为是否构成职务代理？

购房款的实际流向与责任划分：

100 万元中哪些属于房款、中介费或其他费用？李强与恒信中介公司各应承担多少退款责任？

合同无效后的法律后果：

因房屋买卖合同无效导致的损失（房款、利息）如何分担？

案件分析

一、合同效力与主体认定

合同无效的法定事由：李强通过伪造拆迁手续取得房屋并出售，违反《民法典》第153 条 “违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效”，涉案房屋买卖合同自始无效。

买卖主体的事实认定：

更名手续显示李强与陈建军为交易双方，恒信中介公司员工王鹏仅作为经办人，故出卖方应为李强，恒信中介公司为居间方（《民法典》第961 条）；

王鹏收款行为系职务行为，法律后果由恒信中介公司承担（《民法典》第170 条）。

二、购房款的责任划分

款项性质的举证责任：

陈薇、陈雨桐已证明支付100 万元，但未明确约定款项构成；

恒信中介公司主张其中1.74 万元为中介费、11.26 万元为更名费，需提供证据（如收据、转账记录），但仅能证明中介费 1.74 万元，其余款项无证据支持，应视为房款。

各方过错与责任：

李强明知房屋来源不合法仍出售，负主要责任，需返还实际收取的房款（法院结合另案同类房屋成交价，认定其收取40 万元）；

恒信中介公司未核实房屋合法性，未尽到居间审查义务，对剩余房款（100 万 - 1.74 万 - 40 万 = 58.26 万）承担连带返还责任。

裁判结果

李强返还房款：李强于判决生效后10 日内退还陈雨桐购房款 40 万元；

恒信中介公司返还房款：恒信中介公司于判决生效后10 日内退还陈雨桐购房款 58.26 万元；

案件启示

拆迁安置房交易的法律风险：非正规途径取得的“拆迁房” 可能因产权瑕疵导致合同无效，购房人需核查拆迁协议、产权证书的真实性（《城市房地产管理法》第 38 条）。

中介机构的审查义务：中介需对交易房屋的合法性、权属状态尽到审慎审查义务，否则可能因过错承担连带赔偿责任（《房地产经纪管理办法》第21 条）。

合同形式与款项留存：大额交易应签订书面合同并明确款项用途，保留转账记录、收据等凭证，避免因证据缺失导致责任无法划分。

无效合同的损失分担：合同无效后，过错方需返还财产并赔偿损失，但实际使用房屋等因素可能影响损失计算，建议通过法律程序合理主张权益。

本案通过明确违法售房场景下的责任划分，为类似无效合同纠纷提供了处理范式。