房产买卖律师：费用不是开发商收的，怎么追回损失？

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案件梳理

当事人关系

王强：买受人，与甲公司签订购房及车位买卖合同

甲公司：房地产开发企业，出卖人

丙银行：贷款机构，与王强签订购房抵押贷款合同

涉案标的情况

一号房屋：

位于通州区，合同总价1158.857 万元（含面积补差调整）

两个车位：

位于同小区，单价5 万元 / 个，总价 10 万元

关键事实

合同签订与履行：

2013 年 12 月签订《商品房预售合同》及《补充协议》，约定分期付款及银行按揭方式支付房款

2015 年购买两个车位并完成网签

王强累计支付房款1158.857 万元、车位款 10 万元，另缴纳契税 17.68124 万元、公共维修基金 4.2028 万元

合同解除原因：

甲公司因无法办理过户手续构成违约，双方经法院调解于2021 年 5 月解除购房及车位合同

甲公司需优先偿还王强的银行贷款（799 万元本金及利息），双方就退款事项产生争议

诉讼请求：

王强主张退还购房款、车位款及代缴费用共计439.237297 万元

甲公司仅认可退还车位款，对其他请求以“费用非己方收取” 或 “责任在买受人” 为由抗辩

争议焦点

购房款退还金额的计算依据：

甲公司已代还银行贷款本息是否应从退款中扣除？执行费由谁承担？

代收费用的返还责任：

契税、公共维修基金等由开发商代收的费用，合同解除后是否需返还？

第三方收取费用的追责路径：

产权代办费、物业费等由第三方收取的费用，能否要求开发商连带返还？

案件分析

一、合同解除的法律后果

恢复原状原则：根据《民法典》第566 条，合同解除后，甲公司应返还王强已支付的全部款项，包括购房款、车位款及代收费用（《民法典》第 509 条）

贷款代偿的抵扣规则：双方调解协议约定购房款优先用于偿还银行贷款，甲公司代还的756.667129 万元贷款本金及利息，可从应退购房款中扣除，剩余 402.189871 万元需返还

二、代收费用的返还义务

契税与公共维修基金的特殊性：该费用虽最终应缴至政府部门，但由甲公司实际收取并保管，合同解除后其作为代收主体负有返还义务（参考《商品房销售管理办法》第25 条）

第三方费用的独立性：产权代办费、物业费等由案外人收取，王强需另行向实际收款方主张，甲公司无连带责任（合同相对性原则）

三、执行费的责任划分

费用产生的过错认定：甲公司未及时履行还款义务导致银行强制执行，执行费6.4331 万元系其违约延伸后果，与王强无直接关联，本案中不予处理

裁判结果

购房款与车位款返还：

甲公司退还王强剩余购房款402.189871 万元及车位款 10 万元

代收费用返还：

甲公司退还契税17.68124 万元、公共维修基金 4.2028 万元

驳回其他请求：

产权代办费、物业费等因非甲公司收取，不予支持

案件启示

合同解除后的费用清算规则：

开发商代收的税费、维修基金等，合同解除后应同步返还，不得因“代缴性质” 拒绝退款

贷款代偿的证据留存：

买受人需保留银行贷款清偿凭证，确保退款金额计算准确

第三方费用的追责边界：

向开发商主张权利时，需区分费用收取主体，避免突破合同相对性

违约责任的及时主张：

因开发商过错导致的额外费用（如执行费），可另案追偿，需注意诉讼时效

本案明确了商品房合同解除后各类费用的返还责任及计算方式，对同类纠纷的处理具有参考价值。