房产买卖律师：借名房产被登记人卖掉还能要回来吗？

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

案件梳理

当事人关系

刘华与陈琳系亲属（陈琳为刘华侄女，其父为刘华之弟），陈琳与沈明系夫妻，育有子女；周宇系刘华另一亲属（表弟之子）。

各方通过亲属关系形成借名买房及后续交易的主体关联。

涉案房屋情况

一号房屋：位于北京市朝阳区某小区，2007 年由刘华实际出资购买，借名登记在陈琳名下，后过户至沈明名下，最终登记在周宇名下。

关键事实

借名买房过程：

2007 年，刘华因房产限购，借用陈琳名义与甲公司签订《商品房预售合同》，支付首付款 187,946 元，承担 730,000 元贷款并于 2009 年清偿完毕，实际占有使用房屋并支付物业费、水电费等费用。

2018 年，因陈琳需购买学区房，将房屋过户至其配偶沈明名下，双方约定刘华仍为实际所有权人。

无权处分事实：

2021 年，沈明与周宇签订《北京市存量房屋买卖合同》，以 1,584,660 元价格（明显低于市场价）将房屋过户至周宇名下，合同未约定交付期限、违约责任等核心条款。

此前法院已生效判决确认刘华与陈琳、沈明存在借名买房约定。

各方诉求

原告刘华诉请：

确认沈明与周宇2021 年 4 月 7 日签订的买卖合同无效；

判令陈琳、沈明、周宇协助将一号房屋过户至刘华名下；

诉讼费由三被告承担。理由：刘华为房屋实际所有权人，三被告恶意串通擅自处分房屋，侵害其合法权益。

被告陈琳、沈明、周宇：均未出庭答辩。

争议焦点

合同效力认定：沈明与周宇签订的房屋买卖合同是否构成恶意串通损害第三人利益？

过户请求合法性：刘华作为借名买房的实际权利人，能否要求恢复房屋登记并过户？

案件分析

一、借名买房关系的合法性

借名约定的效力：

刘华与陈琳、沈明虽未签订书面借名协议，但刘华实际支付房款、偿还贷款、占有使用房屋，且法院生效判决已确认双方存在借名买房约定，该约定系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效（《民法典》第143 条）。

陈琳、沈明作为登记权利人，仅为名义产权人，刘华享有房屋实际所有权。

二、恶意串通的构成要件

主观恶意认定：

刘华与陈琳、沈明、周宇均为亲属关系，周宇应当知晓刘华实际享有房屋权利；

合同约定的交易价格显著低于同时期市场价（均价6-7 万元 / 平方米），且未约定房屋交付、违约责任等关键条款，不符合正常交易习惯；

周宇经合法传唤未到庭应诉，未举证证明其支付合理对价或善意取得房屋，应承担不利后果（《民法典》第154 条）。

客观损害后果：

该交易导致刘华丧失对房屋的控制，直接损害其作为实际权利人的合法权益，符合恶意串通损害第三人利益的构成要件。

三、合同无效的法律后果

根据《民法典》第155 条、第 157 条，无效合同自始无效，周宇应返还房屋并协助恢复登记至沈明名下；

因刘华与陈琳、沈明的借名买房关系受法律保护，且刘华具备购房资格，沈明作为登记权利人有义务协助办理过户手续。

裁判结果

合同效力判决：

确认沈明与周宇于2021 年 4 月 7 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

物权恢复与过户：

周宇于判决生效后10 日内将一号房屋恢复登记至沈明名下；

沈明、陈琳于判决生效后30 日内协助刘华办理房屋过户登记手续，过户至刘华名下。

诉讼费用：

案件受理费由陈琳、沈明、周宇共同承担。

案件启示

借名买房的风险防控：

借名买房需签订书面协议，明确双方权利义务，保留付款凭证、占有使用证据，降低名义产权人擅自处分风险。

恶意串通的司法认定：

亲属间交易若价格明显异常、条款不合理且无法证明善意，易被认定为恶意串通，合同可能无效。

实际权利人的救济途径：

借名买房中实际权利人可通过诉讼确认权利，若房屋被无权处分，可主张合同无效并要求恢复登记。