北京买房：理清思路，购房建议1512

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，刚需首套，户口在东城，工作在海淀，首付100W左右，压力不想太大，总价200万左右两三居室。目前比较看好天宫院。理由是一、看好医药产业基地的发展，未来不亚于AI。二、看好地铁南北贯通，未来将拉近南北房价。三、看好清华附学区，应该能比肩东城广渠门或五十中。请问还有哪些推荐的板块吗？昌平的有吗？

A：

1、总价200万的两三居室，这在天宫院也不是太好找吧？估计只有天宫院小区差不多，经济实惠+性价比高。不过这里是回迁房小区，投资性是弱于商品房的，您既然说了这么多板块的利好，那就是注重投资性，所以考虑好主要需求。

2、其他没什么，考虑的挺好了。不过地铁未必能拉近南北房价，毕竟房子属于不动产，各种配套也都是“本地化”的，仅凭交通是很难“全城配套”的。以8号线为例，贯通了也没拉近房价，而且还有所扩大了，其他沿线也差不多情况。

另外对学区的期望值可以当作自己的预期，但别太自信，避免在砍价时吃亏。也就是可以自己心里这么憧憬，但别过分，也别自信心太强，避免砍价时不自觉的影响了下刀。

3、昌平的，那既然都看到天宫院了，昌平就看看南邵吧。也挺远的，但产业也不错，价格走势之前是和天宫院基本一致的，但在这次下跌行情中，南邵明显占优了，也就是支撑更强。

不过您这200万的两居室不太容易，在天宫院的选项都不多，南邵的就更难了。这让当地中介给找找房吧。另外看房时尽量避开带硬伤的，虽然价格低，但未必宜居，投资性也弱。

仅供参考。

二

Q:

请问，我儿子在地铁站四惠上班，她女友在石景山上班，我儿有京户，准备买结婚的房子。现在双方合资200万现金，月供暂定1万元左右，如果房子性价比高可以到1.5万。请教他们俩人东西距离太远，中间区域是否有合适的地段选择？另外这预算可以考虑学区房吗？是否会影响居住性？

A：

1、200万现金，月供可以到1.5万，那减去税费基本能买500万左右的房子。学区房可以考虑，但常规建议是看石景山的。因为学区溢价低，基本上不影响居住体验，也就是居住角度的性价比基本正常，整体的性价比就高了。另外价格也比东西海低的多，500万能买到三居了，还是品质不错的商品房。

2、四惠和石景山的中间区域，那除了东西城就是丰台呗，南三环或南四环沿线，好几条南北的地铁呢，看地铁附近的就行。

不过多说一句，常规建议是如果两人的工作稳定，那尽量离一方比较近为好，要不然俩人都辛苦，有了孩子之后更累。再加上还有学校的考虑，那就先看石景山的吧。

3、我建议还是再考虑一下吧。或者说现在两人住哪里？可以先短期租房感受一下通勤，多给房东点儿租金而已，体验之后双方都觉得能接受再确定地段，否则一旦买了就不好改了。很多时候都是设想的很好，真正用起来才知道各种麻烦。

仅供参考。

三

Q:

请问，我在长阳半岛有一套三居，是2018年买的，但是因为陪孩子上学一直住在海淀。本来想的是周末回来住，但基本上没用上，您觉得是否应该卖掉？我们当时是500万办齐的，现在略有下跌但不多，只是损失了全款的利息。

当然我们也考虑一个传给孩子的问题，今年孩子高三，预计本科毕业后直接参加工作，到时候有可能会自己单独住，这套房如果能住的话过户给他也可以。但又感觉这一下子又至少四五年过去，到时候恐怕小区和房子都老了，更卖不上价了。

A：

1、房子是用来住的，确定以后不自住了就卖掉呗。因为既然是想着周末回来自住，那这套房的装修就应该不错。而如果留着不出租的话就是空置，不划算，可出租的话这装修有个两三年就毁了，也不划算。所以如果确定不住了，那就趁着装修还值钱时卖掉吧。

2、但也没必要着急，反正都好几年了，也还亏着呢，那要是我就等等行情了，看看救市的效果。如果市区过些日子明显上涨，用不了多久也就传导到长阳了，到时候再决定是否赶紧卖。

3、是否留给孩子这只能自己定。但如果是我的话不这么做，同样是利用率的问题，至少还得四五年，是租还是不租？另外长阳的地段儿虽然也不错，但毕竟是郊区。而对于刚参加工作的年轻人来说，心气儿或许挺高，未必愿意在郊区住。

小区过个四五年倒未必怎样，挺好的小区，几年内不至于有太明显的老化。但装修得看自己了，一旦出租也就两三年的事儿吧。

4、总之如果是我会考虑卖掉，但会等等行情。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是石景山土著，有房，和白宝山母亲家一个小区。然后我们前几年不懂行在**买了一套公寓，租金还凑合，但房价跌了20%，里外里直接损失20万吧，想问问您这种房是卖掉还是留着等涨回来。另外孩子姥姥家的房在杨庄，也是首钢的，想换到门头沟养老，您觉得合适吗？

A：

1、白宝山母亲家，是模式口西里吗？红光山那边的？我还是很多年前路过模式口时听当地人说过呢，说白宝山和那女的租的房就是红光山附近的，然后在法海寺市场摆摊儿。这一晃儿都快30年了吧，当年我还去德外看过他抢烟摊儿的位置呢，那会儿年轻也不嫌累。

2、门头沟的公寓，要是我就先留着了。因为这种产品的常规建议是要么就甭买，买了也就别轻易卖。一是因为租金合适，二是因为也不好卖，在不缺钱的情况下更没必要赔钱卖。先留着吧，等行情缓过来再说。

3、杨庄的换到门头沟养老，我觉得没什么不合适的。离的又不远，看病拿药应该没什么不方便的吧？而且房子是用来住的，为了养老应该换成改善的。理论上租房养老也行，但现实中年纪越大越不好租到房子，不如直接换了踏实。

另外从保值角度也不至于吃亏，只要换到离地铁别太远，房龄新+户型好的就行。价格走势应该跟石景山的差不多，都是跟随大盘涨跌，占不到便宜也不吃亏。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是非京籍，老婆和孩子是京籍。目前我们在回龙观有一套价值400万左右房子，有200万的贷款（其中公积金80万），手里现金120万，月入到手3万左右。

目前孩子在昌平上学三年级，想明年转到东城或西城，因为我们夫妻都在北二环上班，想把房子换过来一步到位，既方便通勤也提升了教育资源。

但看了网上很多文章，也学习了您的，了解到学区房的溢价很高，所以想请问：

1、我们这种情况您建议换房换学校吗？

2、如果建议换，您觉得换到哪里合适？

3、是否能帮忙找到合适的房子？学校能协调解决吗？

4、我妻子在**单位，无政保，能有什么其他的可用政策吗？

A：

1、400-200+120=320万，留出20万备用金，以300万当首付。然后准备贷款多少？也就是月供多少钱合适？常规是收入的一半之内，以3万来说贷款300万吧，买600万左右的房子。

这在东西城能买到小两居，但居住体验可就比回龙观400万的差多了。面积就要小很多，而且社区环境也不会太好，基本都是老房，60平就差不多了。溢价率基本在25%或以上吧，也就是有150万左右是享受不到居住体验的。所以这不是我是否建议的事儿，而是得看你们的选择。

2、换到哪里合适？我不敢说，因为跨区转学基本都是派位，买了这个学区的也有可能被派到旁边学区，都是看运气。所以我不敢建议，也只能家长定。或者说索性看房子吧，能在哪个学区买到更宜居的就买哪里，甭限定学区了。

3、我找不了房源，只能问中介。学校也协调不了，只能看运气。

4、其他可用政策？我没听说过，应该是没有。或者说只要是单位没有政保名额，那就没什么特殊政策了。

仅供参考。

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