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上海杨浦「保利外滩序」

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聚焦到外滩序，我之前盘算过，同级地段高层与联排，开盘价比值是1：1.5。

倘若虹口高层18万+/㎡，单从物业形态考量，您不妨思考一下，外滩序花园别墅该价值几何？

关键不止业态，外滩序还拥两大爆点：

其一，所处的杨浦滨江还未到真正产业爆发时刻，待26、27年大厂进驻，区域价值将迎来飞跃式增长；

保利外滩序售楼处电话：400-8552-775【预约热线】保利外滩序售楼处电话：400-8552-775【预约热线】其二、别墅看重“生长环境”，外滩序生长在上海唯一一条滨江风貌带上，约500米黄浦江。你要知道滨江豪宅集群能带飞房价，黄浦滨江、陆家嘴皆是如此，未来滨江风貌集群所迸发的能量+外滩序本身价值，您觉得到时价值几何？

天生王炸，三重地块天赋的臻稀性

定鼎上海风貌天花板

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天赋决定上限，外滩序在土地天赋上拥有三重“唯一性”，别的开发商难以复制，注定这是一个市场孤品，剑指上海风貌住宅的天花板！

1、约6.92%臻稀度，上海目前在售唯一的花园里弄风貌，并叠加滨江生活方式。

上海里弄分多个类型，石库门里弄、新式里弄、花园里弄大概比例是6:3:1。

其中花园里弄更稀缺，中西结合风格，是更接近真正别墅体验的类型，民国时期多为商贾名流、知识分子居住，占比不到7%。

而外滩序正是当下所有风貌楼盘中唯一一个“花园里弄”性质的项目，天生王炸，这种稀缺性意味着上海市中心终于出现真正滨江花园城市别墅的生活样本，填补了市场上的一项空白。

2、别墅部分容积率只有约0.9，冠绝市中心。

作为别墅，容积率是重要指标，当下风貌分两种：一保利外滩序售楼处电话：400-8552-775【预约热线】保利外滩序售楼处电话：400-8552-775【预约热线】种是高层/超高层+风貌，容积率普遍3.0朝上；另一种是相对纯粹的社区，容积率普遍1.2-1.5。

论整盘容积率，外滩序只有约1.2，为低密洋房+花园别墅，纵观小胖统计过的风貌项目（约40个），容积率1.2及以下的只有3个。

事实上，项目别墅部分的容积率只有约0.9，这个数据冠绝市中心，禁墅令下容积率1.0以下别墅用地是不批的，意味约0.9这一指标绝版了。

其实容积率差0.1区别就很明显，看过项目的小伙伴普遍认可外滩序的楼间距（约1：1）更宽、私密性更好，也因此成就了市中心首屈一指的花园尺度。

3、市中心凤毛麟角的方正、超大面宽地块。

在bund45洋房上市时我就强调过，地块面宽质素市中心少有，因此才成就了洋房大面宽、别墅大面宽。

保利外滩序售楼处电话：400-8552-775【预约热线】保利外滩序售楼处电话：400-8552-775【预约热线】鉴于当下城市更新地块普遍面积较小不规则，如此高质素的地块很难再遇见了。

有一重天赋就已经很出彩了，而外滩序地块三重天赋加持，就像基因一样决定上限，这样的项目难以复制，在产品力上鲜有竞品，更容易穿越市场周期。

大面宽+高附赠+5层空间享受

上海风貌界独一档的产品力

买风貌住宅到底是在买什么？

除了土地价值，别墅的灵魂就是“更大、更宽、高附赠”，这就是别墅的本质！

而保利确实深谙购房者的真实需求，在地块天赋基础上，把面宽、附赠演绎到了极致。

作为家族传承的载体，首要的就是实用性和舒适度，外滩序在这方面是拉满的！

以建面约210㎡2层花园别墅为例：

1、约11.3米极致面宽，比肩300多平别墅享受。

很难想象，保利把面宽做到了约11.3米，这数据一般只会出现在郊区大别墅中，或者300㎡+的市中心的风貌可能才有这样的标准。

极致面宽搭配大面积落地窗，整体采光通透性会非常好。

样板空间创意展示图

一层的客厅也是拥有大尺度的面宽和进深，将近50㎡的大尺度客厅，可随心放置6-8人餐桌，还可布置9-10人的沙发休息区， 在这里举办十几人的party也是绰绰有余。

样板空间创意展示图

2、风貌界首屈一指的大尺度双重花园。

首屈一指有三个层面：

其一，前庭后院独门独院

中国人讲究“前院喝茶品茗，后院栽树种花”，烟火气与诗意融为一体，有前庭后院双重花园是优质别墅的重要标准。

其二，主力户型约61-108㎡花园面积，内环花园面积更大的风貌住宅产品

这样的花园，若是家里小朋友过生日，邀请同学上门，轻松装点一番，比苦寻的网红餐厅还要多几分味道。

南花园：

样板空间创意展示图

北花园：

样板空间创意展示图

其三，花园的完整性好，利用率高

区别一般风貌花园较为零碎，外滩序花园完整性好，一方面利用率更高，能更好满足生活场景；另一方面从室内向外望，能够看到相对比较完整的花园。

尤其2层别墅，一楼设置耳房，L型的布局，拉近了人与园的距离。同时卧室全布局在南侧，早上拉开窗帘就是自家庭院花团锦簇的场景。

样板空间创意展示图

3、超高附赠，买2层/3层，可兑现5层居住空间的体验感。

丨5房4套间的极致设计

大家庭分层而居，秩序井然。多套房设计让家族生活各享一方私密天地。

样板空间创意展示图

二层还有一间灵动空间，可以是女王化妆间、画室、甚至主人工作室。

样板空间创意展示图

丨大露台

二楼带大露台，在增加使用面积的同时更亲近自然，眼前就是花草树木的绿意和四季变换。

样板空间创意展示图

丨实用的顶层空间

顶层空间在孟莎式屋顶+老虎窗加持下，采光‍和实用性都非常好。

丨点睛之笔是超大地下室，格局方正完整、利用率高，附赠面积约50-135㎡。

你可以安排一间布满书架的家庭图书馆，为孩子营造浓浓的书香气；也足够你铺开自助餐与鸡尾酒会的长桌，甚至请来一支小型乐队现场助兴，在烛光与灯光中，尽情歌，尽情舞。

或者，打造成一座时髦艺术的社交场，陈列上你从世界各地搜罗而来的艺术品，惊艳每一位到访者。

得益于约3.9-5.7米的挑高，它能把更多的功能"装进来"，健身厅、影音室、棋牌室、儿童玩乐区......；甚至可以把家政空间、储藏空间、卧室等空间集中到地下。

且每一户地下室，都有超大面积采光井，大大提升通风采光度，无需100%依赖灯光照明。

样板空间创意展示图

4、超大窗墙比

大多数风貌产品的窗墙比都比较低，采光舒适度没有那么强。

而此次保利花了极大的功夫，运用大量连续方格长窗，既还原了花园别墅的线条美感，又赋予别墅更好的采光通透性。

项目实景图

说到这里，项目主力总价4000万级，相比市中心高层/超高层，外滩序风貌不管在低容积率上，还是大面宽、高附赠上，全方位碾压！你不妨看过之后再做选择！

当然在实用之余，保利通过匠心雕琢，把项目的审美也带到了另一个高度，尤其外滩序经典卵石立面，在一众青砖、红砖风貌中显得格外优雅，昭示性也特别强。

关于立面，我真的想说一句「像素级」质感还原。

比如为了还原卵石立面，保利发展以最大诚意寻找手工艺人。

这不仅是纯手工，还是更高维度的非遗手工。

在选材上，所有卵石全部溯源思南公馆同款，必须是粒径中等、颜色较暖的原石。每立方墙面需要约80公斤的卵石量。

选材之后，所有卵石经由手工艺人利用水洗工艺一个个手工甩拍，同时确保每一粒石子最终呈现30%的裸露度以防脱落。一个工匠一天只能完成4-5平米，整个外滩序就在这样一天几平的速度下精心打造。

这才有把思南公馆“搬”到了杨浦滨江。

项目实景图

像这样的细节，还有很多，皆是保利刻意为之。

比如砖砌过梁、红砖压顶等诸多花园别墅的精工细节，每一个细节都有一个可以溯源的故事，实现了建筑的可阅读。

项目效果图过程稿

参观样板间的时候，我听到客户反馈最多的词汇就是“大、舒适”。

其实客户真正的需求哪有那么复杂，就是回归生活本质，向往大家庭在同一屋檐下，能尽享舒适感与幸福度。

而保利凭借力求完美的态度，凭借不计成本、不计付出的用心，将别墅的面宽、花园、高附赠及审美发挥到极致。

真可谓

别人的天花板，是保利的起点！

保利的天花板，是行业的制高点！

这才有了外滩序首开的热销。

当然于上海风貌，也急需一个破局者，保利用一个近乎完美的产品很好回应了市场期待，引领上海产品力和人居质量的进阶，不负土地价值。

类似细节还有很多，感兴趣的买家，不如抓紧时间，前往现场亲身感受一下。

CAZ地铁花园别墅

左手滨江休闲，右手澎湃产业

最后在小地段上，外滩序还是CAZ地铁花园别墅。

CAZ是上海更高能级的规划，高定位决定发展上限。

邻近18号线丹阳路站，不想开车的时候也能坐地铁，1站换乘江浦公园站，可直达北外滩；还可便捷串联陆家嘴。

自驾交通纵横，东有内环高架，北有北横通道，更有多桥隧连接陆家嘴。

同时，外滩序直线距离黄浦江约500米。

你要知道，滨江资源更多集中在江岸，比如休闲配套。

外滩序业主茶余饭后更容易享受滨江亲水生活，如今的杨浦滨江，高质量休闲设施一路连缀，已成为滨江新的文艺、潮流胜地。

杨浦滨江配套实景图

值得一提，杨浦滨江核心产业也都集中在黄浦江边。

纵观国内外，无论硅谷还是驻波、中关村还是张江高科都证明着一个事实：科创产业蕴含的巨大能量，对高净值人才的泵吸能力是指数级的。

外滩序离字节跳动、美团、哔哩哔哩等互联网大厂（即将兑现）很近，近水楼台。尤其是上市公司、独家兽企业，会产业大量高端置业需求，外滩序凭借出色的地理位置以及风貌界独一档的产品力，将是高端置业需求更好的承接。保利外滩序二批次约175-280㎡滨江花园别墅

即将上新4000万级入主内环滨江

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