中国旅居竞赛的降维打击！

　　中国的人口群体已经发生了巨大的变化。

1

、中国人从来没有像今天这样有

14

亿多的规模；

2

、中国人从来没有像今天这样长寿，我们的平均寿命达到了接近

79

岁；

3

、中国人从来没有在总人口当中拥有过这么多的老人，

3

个亿；

4

、中国人从来没有这么不愿意生孩子。

　　百年之未有大变局，人口负增长与人口老龄化将贯穿整个21世纪，这为我国未来经济社会发展的数量和结构奠定了基础。

　　文旅市场亦涵盖其中。

　　一是单身人口越来越多，丁克家庭越来越多，他们和一般家庭的区别在于“一人吃饱，全家不饿”，消费也只为自己负责，所以这类群体的冲动型消费、文旅消费会更加旺盛。

　　二是健康的改善、受教育程度的提高、收入水平的增加，大家对精神生活的需求跟物质生活的需求越来越高，这一改观导致整个社会的消费理念发生很大变化。

　　也就是，我国已经进入全民旅游的阶段。

　　三是人口老龄化决定了潜在规模巨大的文旅市场消费正展现出强劲的增长势头。

　　简单来说，文旅消费正在成为经济发展的“强引擎”。

　　这一背景下，哪些省/市会率先崛起呢？

　　云南。

　　一是和海南等热门旅游省份相比，云南气候条件、自然景观优势更突出。云南常年四季如春，去云南旅游，不受气候条件、季节条件的限制，且云南拥有包括“热带雨林、雪山草甸、高原湖泊、峡谷瀑布”在内的我国所有类型的自然景观。

　　二是云南的文化属性很突出，云南是我国少数民族数目最多的省份，且有着深厚的古滇文明历史文化。

　　云南泼水节，图片来源三联生活周刊（桂金再/摄）

　　三也是当前最重要的，新一轮贸易战已经打响了，云南作为新一轮开放桥头堡城市的角色，赋予了云南发展的巨大空间。

　　新一轮开放，也即我国将出口对象从美国转移到一带一路国家，云南作为“一带一路”的战略要点，将在其中发挥重要的角色。

　　现在媒体论调虽然比较多，但还是有很多人不明白这对云南意味着什么，简单来说，就是四个字，政策红利。

　　这是很多城市在快速发展过程中都非常渴望的。

　　像深圳，就是拿到了这种政策红利，成为全国改革开放的先锋城市，短短的40年的时间，从渔村到国际都市，向全球昭示深圳速度。

　　而显然，深圳这样的红利城市还是太少，成为“深圳”，也是天时、地利、人和，缺一不可。

　　眼下，贸易战打得明明白白，出口未来势必要靠一带一路国家来弥补，云南作为东南亚桥头堡的城市，已经迎来历史性机遇。

　　这一点，执政者比我们更清楚。

　　时间是不等人的，云南“出手”的速度会很快，这几年大家可以去看，云南交通、教育、医疗等一些基础设施已经有了很大的改善。

　　再加上云南的资源禀赋又很高，且几乎达到了没有城市可以媲美的程度，所以这一轮我对云南的发展是很有信心的。

　　抓住这个风口，云南也会把自己的旅游优势发挥到最大。

　　目前云南政府正在加紧推进“旅居云南”的新品牌打造，并且明确了三年行动。

　　对于云南这座城市来说，现在走的每一步都至关重要；对于看好这座城市的人来说，现在瞅准“城市红利股”也同样至关重要。

　　城市红利股，说白了，就是房子。

　　当然，现在提到买房，很多人一定是嗤之以鼻的，认为房子已是昨日黄花，不提也罢。

　　悲观者正确，乐观者前行，从当前这场凶猛的贸易战来看，房地产一定会被迅速地拉起来。

　　4月15日，高层领导在北京调研时提到，当前和今后一个时期，我国房地产仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力。

　　这两年，类似的论调已经不是一次两次了，上面频繁去强调，说明的就是“新旧阶段”房地产的重要性。

　　重要即意味着机会，这个机会也会属于有发展潜力的城市、有发展潜力的板块、有发展潜力的项目。

　　因为“量”的时代结束了，但“质”的机会还存在，潜力地段的好房子依然是城市发展的红利股。

　　就云南市场来说，如果大家买云南，还是得买旅游资产，这是云南的优势。

　　旅游资产，无非就是两点，一是居住适宜度，二是投资潜力值。

　　实在不知道怎么选，就直接跟着市场走，最直观的判断就是项目有没有人去。

　　归根到底的源头，项目所在景观是否稀缺，景观稀缺，具有无可替代性，客源就永远不缺，投资就一直有得赚。

　　云南抚仙湖

　　现在国内，包括云南有很多旅居项目，但其实真正出圈的很少。

　　一是项目所在景区，景观资源替代度高；二是项目本身也没有做到位，比如很多海景房、湖景房，一线景观资源都用来盖房子，游客并没有在海滨休闲娱乐的空间，连在海滨度假的空间都没有，这不如不度假。

　　其实说白了，这些旅居项目并没有真正可以吸引游客的点。

　　现在市场很卷，各行各业都在卷，旅居市场同样如此，如果一些旅居产品一直停留在这个维度，那砸在手里是早晚的事。

　　这里我给大家举一个我觉得云南旅居做得很好的案例——中国抚仙湖·龙湖星屿海国际度假区。

　　这个产品位于云南抚仙湖，近期热播综艺乘风破浪的姐姐和知名主播董宇辉都去过。

　　抚仙湖在云南澄江境内，它是中国最深高原淡水湖，这个湖水清到能见度有5-6米，最大甚至有12.5米，水质属于国家Ⅰ类饮用水源地，可直接饮用。

　　周边空气质量指数AQI常年保持在35，属于极优级；整个抚仙湖片区年均温度17-25℃，冬无严寒，夏无酷暑，是一个非常宜居的地方。

　　项目也是引领行业的存在，开创一种属于旅居产品的新生活方式。

　　1、一线湖景对外开放，可以做到一线亲湖；

　　2、不仅有业主共享食堂/超市这种“社区式的全维配套”，也有帆船基地、潜水俱乐部、户外攀岩这种“户外度假式的配套”；

　　3、提供托管服务，考虑到业主运营的经济可行性模式。

　　上面我也说了，现在入手旅居产品，无非就是考虑两点，居住以及投资。

　　从居住来看，龙湖星屿海国际度假区绝对是顶级的。

　　首先抚仙湖温度、空气湿度、负氧离子浓度这些基本面是前提，区域全年300+天日照天数，本身居住的时间很长。

　　其次产品维度，现在大多数旅居产品是“自然景观+度假住宅”，产品力再出众一点的能够做到“自然景观+度假住宅+社区配套”，但龙湖星屿海国际度假区是“自然景观+度假住宅+社区配套+户外度假配套”。

　　龙湖星屿海这种产品规划模式不能说是无可挑剔的，但它一定是走在市场前沿的。

　　经济基础的夯实、社会观念的更新，现在更多人对旅游的需求不再是走马观花，看过就算来过了，而是生活品质、文化互动、精神层面内涵的体验。

　　通俗来说，买东西不愁去处，吃饭不缺选择，已经不够了，大家出去旅游不是换个环境吃饭睡觉，而是希望有更多的户外初体验，而且最好这些户外体验不需要跑远路，能一站式解决的，这也是决定旅游幸福感非常关键的因素。

　　龙湖星屿海国际度假区就是抓住了这一点，才让我用“顶级”两个字来形容它的居住适宜度。

　　另外从投资来看，龙湖星屿海国际度假区也是有无限加成的。

　　首先，抚仙湖这个标签是首个加成；

　　其次，龙湖星屿海国际度假区的产品颗粒度是第二个加成，也即龙湖星屿海国际度假区“一线湖景自然景观+度假住宅+社区配套+户外度假配套”的产品模式，决定了这个项目不会缺少客源；

　　再次，项目开发商龙湖是品牌房企，其一贯是稳健经营、稳健扩张、品质兑现的代表，大家不用担心项目的品质，而品质又是决定项目溢价的关键因素。

　　另外，项目价格很低，建面约38㎡的1房度假小屋，总价20万起；建面约69㎡2房的洋房，总价42万起；建面约64㎡2房的叠墅，总价约50万起。

　　对比起抚仙湖周边，旺季1000-2000元/天，淡季800-1200元/天，还常常一房难求的情况，抚仙湖的低房价可以说非常有吸引力。且抚仙湖年平局日照达到了300天，每年可居住的时间很长。

　　当然除了租金，如此低门槛的房价，对于大家投资也非常友好。

　　并且项目还设置有托管运营，非常便利业主的无忧旅居。

　　按照目前抚仙湖最普通的民宿租金300元/天计算，全年不算淡旺季差距，项目租金回报率也到了26.07%。

　　考虑到实际运营中会有空置率，按50%入住率计算，回报率仍然13%+，绝对媲美市场一般的投资水平。

　　更何况，随着抚仙湖近段时间的大热，加上项目的稀缺，未来还能有进一步的升值空间。

　　总结来说，无论是居住，还是投资，中国抚仙湖·龙湖星屿海国际度假区都很符合市场主流，这样的产品才值得大家入手。

　　以此为例，就是大家选择旅居产品的标准答案。

　　最后要说的是中国抚仙湖·龙湖星屿海国际度假区已经处于全实景现房阶段，且都是精装现房