朱辛庄0029阳台仅1.15米！除了降价无路可走

昨天上午，饭总粉丝群里突然曝出了朱辛庄0029地块的带尺寸的总平图小道消息（非官方版本）。

和饭总团队 之前 预测的一致， 南侧的确设置了开敞阳台，另外南向次卧设置了飘窗， 赠送面积是有的。

不过总平图仔细看完之后，还是让人感到了失望啊

首先，眼尖的群友把南向开敞阳台的宽度截图、旋转、放大了N遍之后，加在一起发现竟然只有1.15米宽！

南向开敞阳台联通着主卧和客厅，那就意味着整个阳台的面积只有7.93平，赠送一半面积的话，也就送4平米左右

心疼还在群里辛辛苦苦的讨论后期物业会不会同意业主封阳台的粉丝们。

而且看2号楼的总平图，北侧的是没有设备平台赠送空间的！

饭总团队自制了一个西边户的户型图（仅供参考，具体以官方为准）

南侧的飘窗是全送，赠送面积大概是1.45平，整个户型的赠送面积加起来只有5.41平左右（一半开敞阳台+飘窗）

饭总团队测算后，套内面积大概是87.08平左右，如果是108平的户型，那么得房率算上赠送也勉强只有80.6%。

不含赠送的话，得房率大概只有75.6%，真有种送不起就别送的感觉了

相比之下，大华启宸府得房率同样在80%左右，中海寰宇未来78%-84%，越秀星樾83%-87%，越秀星樾完胜了啊。

现在加持了好房子的新盘得房率普遍都在90%以上，有些甚至能达到100%以上，这波朱辛庄0029户型图出来之后，真是让人大跌眼镜了。

附近刚开盘星耀未来得房率能达到88%-92%，而且价格只要5万+。

虽然不临地铁，但和朱辛庄0029地块享受的是一样的区域配套，对比下来产品好像也更好，现在压力给到0029地块了。

看来，0029地块除了降价几乎无路可走了。

旁边在卖的中海寰宇未来，932套房源，从去年3月开始卖到现在网签578套，去化率62%左右，目前的网签均价6.18万/平，房价打了个93折

中海寰宇未来还有不少房源，现在卖6.2万一平，在相当长一段时间内，恐怕是决定了朱辛庄的上限价格了。

但是寰宇未来当时地价3.9万一平，硬成本是摆在那的，所以降价空间有限嘛，饭总觉得可以理解

现在0029地块的地价只有3.17万，降价空间反而会更大一些了

而且周边二手房价格也有所下滑，之前的文章中饭总也分析过隔壁领秀慧谷的价格。

23年底24年初的时候，89平左右的两居室成交价在600万左右。

到24年底，成交价只有530万左右。

面积上略有差距，那么从单价计算是8.6%的跌幅，考虑到23年10月这套两个卧室朝东更有优势，算10%的跌幅是比较合理的。

当时12月22号卖的这个业主还跑到我们公众号下面留言，说他们卖完后，4楼的房源比他们还低的价格出手了。

所以从地价再结合周边新房二手房的价格看，中海0029地块在价格上肯定是有调整空间的。

我们再看看设计方案的细节：容积率2.5，一共6栋楼，342套。

北侧的1#、2#、3#都是18层，4#是9层、5#是11层、6#是8层。

住宅建筑面积是37664.195平，按照342套计算，套均110平，是好房子设计。

项目还有极少量的99平三居，在最南侧的洋房边户，设置了270度的转角大飘窗，估计会被抢。

地块周边的配套真心不错，比起前几年的规划，现在已经成熟的落地了。

朱辛庄板块本身有小米产业园、紫光数字经济科技园、中软国际、好未来总部、中公教育总部这些

13号线+8号线双地铁，2站地就是码农区西二旗，3站就是清河、4站到上地，5站到学知园，腾讯北京新总部就在这边，所以他自己板块的产业加上背靠海淀码农区，房子不愁卖的

而且地块距离地铁朱辛庄站不到500米的距离，纯纯的临铁房。

他这边地铁口有个万达广场，往西还有个超级合生汇，学校呢有北京一零一中学未来科学城学校和北京一零一中学昌平实验学校两个校区。

饭总常说的房子外三内五，外三的产业、地铁、学校都还不错。

朱辛庄相对全北京来说，这块码农热爱的土地还是值得入手的，关键就是看价格了！

我们会持续追踪项目的最新消息，关注北京新房动态，买房省钱请加饭总微信vfang8

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