中海昌平“好房子”绿化率不足30%？配套楼设置屋顶绿化

乐居财经北京 徐迪 近日，中海在昌平首个“好房子”项目方案反馈意见公示。

项目包含两幅子地块，分别为朱辛庄0029居住用地、回龙观0041体育用地。

其中0029地块规划6栋8-18F住宅楼，共342户，住宅建面约3.77万㎡，户均建面110㎡，刚需/首改户型为主。

各种阳台、设备台全活儿；层高3米+；架空层、邻里中心配齐。

方案于4月8日-16日期间公示，共收到243条公众反馈意见，主要还是阳台、设备平台等问题。

建设单位回复表示，项目户型设计满足各项设计规范，并强调，项目属于《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点》使用区域，适用该政策。

此外，项目7#、9#配套楼，也就是小区北边的商服楼和东南角的社区养老服务驿站，设置了屋顶绿化，覆土厚度不小于600mm，按规范计入绿地率。

分局表示，关于绿地设计问题将同步征求园林局意见，目前方案按照规划要求，绿地率需达到30%。

其余的反馈意见还涉及到设计图纸规范性、城市风貌、道路开口及交通组织等问题，建设单位均明确表示严格按照相关规范及要求设计。

值得注意的是，对于其它反馈意见，分局都表示“双方意见无重大分歧，予以采信”，唯独在绿地问题上，这句话没出现。

这是否意味着，目前的方案中，绿地率未满足该标准？

中海朱辛庄项目占地1.61公顷，总建面6.04万㎡，其中地上建面4.22万㎡，地上计容建面4.03万㎡。容积率2.5，限高80米。

面积段100-130㎡，主力建面105㎡。

300多套住宅在昌平不算太大规模的社区，低总价叠加新规产品，能否再现隔壁大华启宸府的日光盛景？

1#-3#楼为18F小高层，1、2#楼户型建面约105㎡，共144套；

3#楼王栋，顶配130㎡户型，共70套，东侧单元首层架空。

这是好房子新规发布后，昌平首个有架空层的新盘，也是继龙湖观萃之后，昌平第二个架空层项目。

4#-6#为8-11F洋房，4、5#楼户型建面约110㎡，共80套；6#楼三个单元共48户，为100㎡左右入门户型，端户建面不到100㎡。

室内扩容空间方面，南向有开敞阳台+飘窗，南侧6#楼端户有转角飘窗+侧边设备平台；

除南向阳台外，另有一处挑空平台；均可封闭为室内空间。

北向有设备平台，面积不大，为结构外建筑，不可封闭。

小区配建公共服务设施配套，建面超2600㎡：

东侧大门进来是物业服务用房+邻里中心；

北侧有两栋沿街商业服务楼，共两层，建面超1000㎡；

东南角有一栋社区养老服务驿站，建面在350㎡左右。

昌平区朱辛庄二期0029地块由中海发展+未来科学城联合体2月18日摘得，宗地总价12.8亿元，住宅地块楼面价约3.18万元/㎡。

在上月底中国海外发展的年度业绩会上，董事局主席颜建国表示，“中海好房子”将成为公司面向房地产下半场的核心竞争力之一。今年，公司将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限价放开的形势下，将有机会通过打造“中海好房子”， 实现更大的价值创造。

在朝阳和丰台，中海已打造了多个“好房子”新规产品，规划有架空层、开敞阳台+花池、3.6米层高等设计，本次朱辛庄项目是在昌平的首次尝试。

除住宅地块外，朱辛庄项目还打包了一幅体育用地，为回龙观国际信息产业基地二期0041地块，日前也已发布设计方案。

用地面积1.88万㎡，建筑规模1.45万㎡，其中地上建筑规模1.1万㎡，建筑高度21.95米，容积率0.6。

主体建筑体育中心为两栋连体建筑，拟打造高品质体育场馆设施，包括游泳池、篮球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、健身房及室外网球场等，全面满足多元化运动需求。

同时场馆设计兼顾多功能性，可灵活用于举办小型发布会、展览、年会等活动，有效提升空间利用率。

0029地块距离朱辛庄站不到500米，真正的临铁盘，可承接海淀大厂外溢需求。朱辛庄是昌平线和8号线换乘站，两站地到西二旗，乘坐8号线可直达城中心，无需换乘。

此外，地块交通评估的审查意见中也提到，项目地处北部拥堵地区，区域现状路网不完善，主要进城通道拥堵严重，而街区新增建筑规模较大，区域的开发建设将进一步加剧该地区交通压力。

应落实轨道既有线网优化提升行动计划，提高区域交通供给水平，实现与回天地区、昌平新城和海淀山后地区的直接联系，缓解道路交通压力。

1、尽快稳定S15快线在区域内的规划方案，预留实施和接驳用地条件。

2、朱辛庄站轨道微中心应进一步强化功能聚集，细化设计方案，优化交通组织，预留慢行及公共活动空间用地条件，构建立体车行及人行交通体系。

同时加快实施区域周边回沙路、镇辽门路等南北向通道，缓解京藏高速公路等主要进城通道的交通压力。

项目周边商业配套丰富，东侧一路之隔是万达广场和住总万科天地，向西2公里还有永旺商城和在建中的超级合生汇；医疗方面有积水潭医院等多家三甲医院；教育方面，有北京101学校未来科学城校区。

此外还有大量优质产业集群，包括小米产业园、北京国际信息产业基地等，已入驻小米、福田汽车、华电光大、三一众力、扬子江制药等。

周边主要新盘有大华启宸府、越秀星樾和中海寰宇未来。

大华启宸府（宸华园）2023年9月26日首开，共338套，主力90-117平米三居，目前已售罄，成交均价6.2万元/平。

越秀星樾（颐樾嘉苑）规划952套住宅，其中468套期房于2023年4月26日首开，主力72-109平米两居三居，开盘当天售罄，成交均价6.2万/平；

2024年12月以及今年2月底，320套现房取证，面积段92-127平米三居四居。目前总计网签656套，已取证房源去化超八成。

中海寰宇未来（光元里）2024年3月30日首开，共932套，主力97-145平米三居四居，目前网签645套，去化率69%，成交均价6.2万元/平。

朱辛庄0029地块入市后，对越秀星樾现房部分和中海寰宇未来剩余三成房源的去化或将形成压力。

位置上，朱辛庄0029地块比这两个项目更靠近地铁，并且随着新建项目的陆续交付，0029地块周边的配套也更加完善，整体来看更为优质。

相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股