中国3亿老年人的“幸福感”，到底由谁定义？

目前，全球正经历一场前所未有的社会变革。

2025年政府工作报告5次聚焦养老、个人养老金账户突破7000万户，以及遍布全国的社区食堂，正在帮助银发人群解决做饭就餐问题...

不得不承认的是，人口老龄化正在以前所未有的速度向我们奔来。

当“银发浪潮” 来袭，许多人看到的是压力，但换个视角，这又何尝不是充满潜力的新蓝海？这一连串数字背后，更是老龄化社会催生的万亿级刚需市场。

图源：视觉中国

按照《中国银发经济发展报告（2024）》的数据：目前中国银发经济规模在7万亿元左右，据机构预测，在人均消费水平中等增速的背景下，2035年我国银发经济规模将达到19.1万亿元。

从养老服务到老年居住，从健康医疗到文娱休闲，银发经济正悄然崛起，各行各业都面临着重新洗牌与布局。

最近2025中国银发人居发展大会在上海重磅开场，中国房地产业协会作为这次峰会的主办方，汇聚了各界大佬，在思想交锋中“银发人居”的需求也得到重点关注，一起探寻养老产业的升级之路。

这次峰会，让“银发人居”这个创新概念变得更加有人情味儿、更与每个人、每个产业息息相关。

如果老龄化必然到来，我们的机会在哪里？

如何变养老痛点为“通点”？

中国3亿老年人的“幸福感”，又该如何定义？

新老年群体

正在重新定义养老需求

开门见山的讲，老龄化绝非单纯的“社会负担”。

日本管理学家大前研一所言：“老龄化是挑战，更是未被充分开发的商业蓝海。”

几十年来，全球老年人的人数和所占人口比例都已上升，而儿童和青年的人数和所占比例则开始下降。到2050年，65岁或以上的人口预计将翻一番，超过16亿。

图源：视觉中国

可以说，下一个十年，银发经济将是中国最确定的风口之一。

而在银发经济的各个产业中，围绕老年人的住房需求、适老化住房改造，用服务让老年人住得更好的需求尤为迫切。

一是极速增长的个性化养老居住需求。

我国3亿老年人口催生了巨大需求，不同年龄段的老人在居住方面有着不同需求。

一方面随着人的年龄的增加，对居住的依赖度会越来越高，在这个情况下，居住变得越来越重要；另一方面，新老年群体他们拥有良好的经济基础、较高的教育水平、更强的自我表达意愿，他们厌倦“老人专区”的刻板标签。

有些老人更愿意在熟悉的环境里居住，需要的是“家庭照护床位”服务，将养老床位搬进家庭；有些老人惧怕孤独，更适合集休闲、娱乐、康体、养生为一体的社区养老文化。

著名经济学家、上海财经大学校长刘元春教授就提到，中国步入到老龄社会，老龄人居是社会建设老有所养重要的载体，同时也是我们银发经济对于健康持续的一个核心载体。

二则是老年人在居住上远远未被满足的痛点。

中国房地产业协会副会长张其光专门提到，银发人居主要涵盖四个业务形态：居家养老、公寓养老、社区养老和旅居养老。但目前这四个业态当中，每一个业态目前都存在着不少的困难和问题。

举个例子，在居家养老这个场景中，目前住房都是普通住宅，如果要改造成为适合老年人居住和生活的空间，就需要大量的改造；而公寓养老，如何把空置的商业办公写字楼改造成适宜老年人需求的康养公寓或者养老公寓，这就需要大量的资金和政策协同。

针对养老社区这种重资产业务，如何做到资金投入之后良性运转，最终实现盈利，也是不小的难题。而旅居养老，更离不开完善的产品体系与目的地全要素保障体系等等。

在这些有可能无法被满足的需求背后，暴露的是社会对老龄化的准备不足。

很多年轻人曾认为“等到我老了状况或许会好一点”，但是随着时间推移，越来越多老年人感受到的一种“人”整体性的关心也会变得越来越稀缺。

可以说，只有榜样带头躬身入局、顺势而为，才能构建起一个相互关联、协同发展的社会经济生态。

银发人居

成为老年人的生活主场

站老人角度想想，他们要什么？甚至当未来70后、80后老了，又会有新需求吗？

答案是肯定的，但我认为，银发人群要的不是生存据点，而是生活主场。

老人生活上想要够舒适、够安全、够自在；精神上想要不孤独、不脱节、不掉队。这就得靠“商业向善”。

我们投身银发经济，不应该只考虑怎样赚钱，而应该无限接近老年人的生活，设身处地去思考怎么做才能满足他们的需求。他们正用毕生积蓄投票，重构中国居住产业的底层逻辑。

这次会上，易居中国董事局主席、中房协康养分会会长周忻重磅发布《2025中国银发人居发展报告》。

银发人居四个字的定义，也终于清晰起来——根据报告，银发人居以老年人生理、心理和社会需求为导向，通过空间设计、服务配套和社会治理，打造适合老年人“住的安心、活得舒心、融得进去”的居住生态，以居住场景带动“衣食住行用、康养文旅服”十大产业的协同发展。

而真正做好银发人居产业，就要在三个关键词上做好迭代：场景、产品和服务。

第一，在场景思维上升级。

过去，针对老年人的居住场景无外乎居家或是养老院。

而这次报告，首次提出银发人居八大场景。这八大场景涵盖居住空间适老化改造、智慧健康监测、文化娱乐、社交互动、医疗康养、教育培训、社区参与以及家庭支持等多个维度，全方位覆盖老年人居住生活需求。

分别包括：针对银发友好社区、可持续照料的CCRC社区、银发综合体、银发公寓、市场型养老院、银发商业、银发经济产业园、银发旅居各场景。

举个例子，上海老龄化程度高，部分老人不愿去养老院，又缺乏居家养老专业力量，怎么办？上海鼓励养老机构将服务向居家延伸。

坐落于上海徐汇区的向阳院，就通过“机构+居家”以点带面服务社区，首创了“无门槛费入住”模式，极大降低了养老门槛；而且服务范围覆盖徐汇区近50个社区，院外累计服务超300人。

公寓内设施完备，专业医疗照护团队随时待命，向阳院自主研发的“E养宝智慧管理系统” 为养老服务赋能。向阳院里每位老人都有独一无二的健康档案，比如针对血糖高的老人，系统里的一些菜品被自动剔除。

而地处群山绿水之间的巴马长寿村康养小镇，则又找到了银发人居的另一种解题思路：

通过整合长寿旅游资源，定期举办长寿文化节、民族风情表演等文化体验活动，让游客在享受康养服务的同时，也能深入了解巴马的长寿文化和民族风情。

山东日照的白鹭湾小镇则积极推动“康养+旅居”模式的发展，改写传统“养老”的定义。

白鹭湾小镇打造了一座让心灵可以休憩的田园艺术小镇，通过提供优质的康养服务和舒适的居住环境，吸引来自全国各地的老年团队前来体验候鸟式旅居生活。同时，以长者为主成立小镇理事会，做到让长者老有所为，创造了“养、康、医、游”综合服务体系，成就中国理想人居样本。

可以说，在养老理念上，银发人群普遍对养老方式持开放态度，但表现出明确的品质升级需求，只有从需求切入，才能满足他们全方位的品质养老所需。

第二，还要在产品和服务思维上升级。

有了具体差异化的场景，只是第一步。

既然要践行“让老年人住得更好”，就要在这些场景上，进行产品和服务上再升级。

2025年是中国AI大年，而越来越多的新科技被应用在养老领域，比如翻身护理床，通过力学传感器预判老人动作轨迹，以精准干预降低压疮风险；深度学习方言的AI陪护系统，则模拟了安德鲁理解人类语言的过程，通过方言对话填补情感空缺。

在泰康之家·燕园睡觉时有睡眠监测床垫，能够随时监测人体呼吸、心率等动态数据；电视管家、小泰音箱等，可以让居民轻松完成预约服务、查看各餐厅每日菜单、了解社区课程安排，参加在线课程等....

复星集团旗下的复星星堡不仅全屋做了适老化的设计，紧急拉绳也是随处可见。拉响后1分钟内前台响应，8分钟内医护人员到达现场，20分钟内就可以送往最近的三甲医院同济医院，而且每周还有一次免费的代配药服务。

未来，也许越来越多老年人“养老”这件事是非常接受，甚至是满怀期待的。

起步虽晚的“银发人居”

为何在中国潜力巨大？

银发人居的终极目标不仅是商业成功，更是社会文明的升华。

日本是全球老龄化最严重的国家之一，他们在适老化改造上积累了丰富的经验。比如，东京的“巢鸭商业街”曾以老年专属服务闻名，但因为没能跟上新一代老年人的需求变化，逐渐衰落。

巢鸭商业街

中国银发经济虽起步晚，但潜力和价值巨大。聚焦“银发人居”这一概念背后，其意义不可小觑：

对于商业价值来说，不仅是激活老年消费力，更是盘活存量房产的抓手。

显然，银发经济已经呈现“星火燎原”之势，将成为我国经济社会发展中的重要领域。

这次银发人居的定义从外部来看，顺应了消费升级背景下，中国人对品质生活的向往；而从内功来看，来源于中房协对供应链、技术、产业的极致把控和对银发人群需求的深度洞察。

中国房地产经过30年发展已进入存量市场，据不完全统计，目前存量房市场容量约5.5亿-6亿套，尤其在商业、办公、产业园区的物业空置率更高。如果能通过存量物业改造，建老年公寓和养老院，发展银发产业，就是盘活存量物业的一条非常好的实现路径。

不仅如此，还将带动银发经济十大产业协同发展，成为银发地产的延伸与升华——这意味着，未来几年养老产业有望进入爆发期，银发地产、银发服务、银发科技等银发经济细分领域的市场需求也有望进一步释放，而商业地产开发商和品牌们在老年消费赛道上，势必大有可为。

对于社会价值来说，更是集中力量办大事。

难能可贵的是，这次大会并不只聚焦于房地产领域，比如在圆桌会谈上，有围绕物业与养老的融合模式展开的研讨、还有嘉宾们从专业视角各抒己见，为行业发展提供了新思路。

同时揭晓了“中国银发人居2024年度经典案例推荐” 及展示推荐项目及服务运营商——这些头部榜样不仅代表着他们一起为老年人的幸福感而努力，更代表着那些好品牌，拥有更多被看见的可能。

周忻专门提到，“未来5年，我们一起关注四个方向：养老公寓、旅居产业、市中心存量改造和居家养老，建设一批明星产品、培育一批连锁品牌、打造一批康养典范。”

通过整合，将这些更多房地产开发、物业服务在养老服务方面深度融合打通连接起来，就能成为最了解老年人需求的人，进而反向倒推它大家携手打造一个更加和谐、温暖且充满人文关怀的社会环境，才能让每一位老年人都能在其中安享幸福晚年。

这就是商业向善的终极本质：

并非传统的企业做公益，而是企业具有利他精神，借助商业力量解决社会问题和养老问题，并通过创造社会价值实现经济价值。

如今，银发人居正站在政策红利与市场刚需的双重风口，这既是企业跳出内卷，找到新增量的战略机遇期，更是履行社会责任的使命。

只有上下游企业们愿意主动拥抱银发经济，让每个老人都能享有尊严、舒适、丰富的晚年生活。

未来，老龄化不是终点，而是新商业模式的起点。

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