农村宅基地上的房屋能否买卖？北京房产律师解答关键问题

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案件梳理

当事人关系

赵平：原告（买方，某村集体经济组织成员）

周敏：被告（张平之妻）

张薇：被告（张平之女）

涉案房屋情况

A 房屋：位于北京市通州区某村某号院，含正房五间、棚子四间，原属张平所有（张平之父为张宝全）。2001 年 7 月以 2.2 万元转让给原告，原告自 1998 年起实际居住。

关键事实

合同签订与履行：

2001 年 7 月 16 日，原告与张平签订《卖房协议》，约定转让A 房屋及附属设施，价款 2.2 万元当场付清，协议有张平签字；

原告提交村委会证明，证实房屋买卖事实及原告本村村民身份。

被告抗辩理由：

主张房屋属张宝全（张平之父）名下，张平无权处分；

协议未列明门牌号、见证人及村委会盖章，形式不合法；

认为宅基地不得买卖，协议违反强制性规定无效。

证据争议：

原告提交《卖房协议》、村委会证明（无落款日期）；

被告对协议真实性、村委会证明效力提出异议，称房屋系“无偿借用”。

争议焦点

卖房协议的主体与处分权：

原告主张：协议系与张平签订，房屋为张平所有，其有权处分。

被告抗辩：房屋登记在张宝全名下，张平无处分权，协议无效。

协议形式合法性：

原告主张：协议内容明确、已实际履行，形式瑕疵不影响效力。

被告抗辩：协议无原告签字、见证人及村委会盖章，不符合农村房屋买卖习惯，属无效合同。

宅基地使用权转让的效力：

原告主张：本人为同村村民，买卖符合宅基地管理规定，协议有效。

被告抗辩：宅基地属集体所有，禁止买卖，协议违反法律强制性规定。

案件分析

一、处分权与事实

房屋实际归属认定：

被告主张房屋属张宝全名下，但未提供产权登记证据；

原告自1998 年实际居住且签订协议时张平以所有权人身份处分，结合农村房屋登记不规范的实际，应认定张平为实际权利人（参考《民法典》第209 条但书情形）。

二、协议形式与履行情况

合同成立的核心要件：

《民法典》第490 条规定，一方履行主要义务且对方接受的，合同成立。原告支付房款、占有房屋超 20 年，被告未反对，视为协议已实际履行；

协议无原告签字，但有张平签字及村委会证明佐证，形式瑕疵不影响实质效力（《合同法》第36 条）。

三、宅基地转让的合法性

同村村民交易的有效性：

原告为涉案房屋所在村集体经济组织成员，根据《土地管理法》第62 条，其有权受让本村宅基地上房屋，不违反法律强制性规定；

被告以“宅基地不得买卖” 抗辩不成立，因房屋买卖包含宅基地使用权随房转让的效力（《民法典》第 357 条）。

四、举证责任分配

被告的举证不足：

被告主张房屋属张宝全、协议为“无偿借用”，但未提供产权证书、借用协议等证据，应承担举证不能的后果（《民事诉讼法解释》第 90 条）。

裁判结果

协议效力确认：

确认原告赵平与张平于2001 年 7 月 16 日签订的《卖房协议》有效。

法律依据：

《合同法》第8 条（合同履行原则）、第 44 条（合同生效条件）；

《土地管理法》第62 条（宅基地使用权主体限制）。

案件启示

农村房屋买卖的效力认定：

同村村民之间的房屋买卖，即使存在登记瑕疵，只要协议真实、履行完毕且不违反强制性规定，一般认定有效。

事实占有与举证责任：

实际居住多年且持有交易凭证的一方，在产权争议中更易被法院采信，被告需提供相反证据推翻事实占有状态。

协议形式与实质履行的关系：

农村地区未严格遵循书面合同形式的，可通过实际履行行为（付款、交付房屋）认定合同成立，形式瑕疵不必然导致无效。

宅基地使用权的随房转让规则：

房屋买卖必然涉及宅基地使用权转移，同村村民交易受法律保护，禁止城镇居民购买农村房屋的规定不适用本案情形。