老房子都能一年上涨35.7%！区区90平方公里不到的地方，却决定着东京楼市生死

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一

大家好！我是日本掘金的主编翊一，

本周想跟大家分享的消息有这些——

1、 首都圈新建公寓发售量连续3年减少，2024年供给户数创下历史新低；

2、东京核心区二手公寓房价一年上涨30%，文京区在今年3月首次突破1亿日元；

3、 东京居民最想居住的区域排名，各年龄段倾向于都心区域的趋势愈发突显；

房价涨起来了，但无房可卖？这可能是当下日本，尤其首都圈楼市最真实的写照。

本周一（4月21号），日本不动产经济研究所公布了2024全年首都圈（一都三县）新建公寓的市场动向报告：

首都圈新房数量连续3年减少。2024年东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县所有地区加起来，只发售了2万2239套新建公寓，较上一年减少17%，创下近50年来的历史新低。

东京23区则更为夸张，全年只推出了8272套新房公寓，同比减少25.5%。

理由是，高成本抑制了新房供应。

对于房地产开发商来说，人工费进一步上升，加上建筑材料和土地价格（拿地难度加大）高涨，推出新建公寓反而并不好盈利。

而且这种由于成本导致的住房危机，在未来一段时间内仍将持续。

根据日本建筑物价协会的调查，截至今年3月，东京地区的新建公寓的建筑成本比去年同期上涨5%，而这一点直接反映在房价上，便是2024年首都圈新建公寓的平均价格上涨8%，至8135万日元（约合人民币413.5万元）。

与前期相比，平均价格上升了570万日元（增长7.5%），每平方米单价上升了7.9万日元（增长6.9%），均连续4年刷新最高值。

东京23区的新建公寓均价则达到1亿1632万日元（约合人民币592万），涨幅11.2%，已经连续2年突破1亿日元。

但值得关注的是，即便房价高涨，去年首都圈所有区域的新房签约成交率，都在60%以上；东京23区的新房成交率无疑是最高的，达到69.8%。

想了解东京新房、二手房最新的发售挂牌、成交量和价格走势动向，可下方扫码领取原文报告：

新房价格不断飙升，也将带来一系列连锁反应。

首先是业内人士分析，在东京23区开发大规模公寓的难度逐年加大，越来越多的开发商正在着力于紧凑型的公寓大楼建筑，说明大户型产品或将变得更加稀缺；

其次，高昂的房价让开发商直接将销售目标锁定在富人身上，专注开发车站周边（越近越好）等优质地段的房产项目，东京地区的两极分化，只会更离谱；

最后也是最关键，飞速拉涨二手公寓的房价，尤其核心区域。

截至3月，东京23区二手公寓的均价为每710平米9501万日元（约合人民币483万元），刷新20年来的房价纪录；

比去年同期还要高出30%以上！

为什么涨势如此猛？主要是受东京都心区域的狂热带动。

投资资金持续流入市中心（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区和涩谷区）房地产 ；东京都心二手房均价接连26个月上涨，达到1亿5612万日元（约合人民币794万），与前年同比上升35.7%

文京区的二手公寓也在今年3月均价突破1亿日元，而千代田区和港区二手公寓均价也是首次突破2亿日元。

要知道，千代田区、中央区、港区三区加起来的面积才42.24km²；涩谷区、新宿区、文京区三个区的占地面积也才44.62km²；

可恰恰是这统共都没有90平方公里的地方，决定着整个东京楼市的“生死”。

每每东京房价上涨一分，也都要被质疑一分——是否全由外国买家炒高了房价？

这其实是完全低估了日本买家同样对东京核心区房产的热枕，以及忽视日本本国富人们购房心态的转变。

“人越富，越居中”、“大富隐于市”。

下面由LIFULL HOME'S网站调查的“东京居民心目中最想居住的区排名公布结果”，便可见一斑。

表格分别对居住在东京的20多岁至60多岁的人群进行了偏好划分：

港区，在20至50岁年龄段人群中名列第一。在 60 多岁人群中的受欢迎程度也排名第二，说明港区在全年龄段中都很受欢迎。

文京区，在20多岁和30多岁人群中排名第二，在40多岁和60多岁人群中排名第四，在50多岁人群中排名第五，表明该区在相对年轻一代中很受欢迎。

世田谷区，在60多岁人群中排名第一，在40多岁和50多岁人群中排名第二，在20多岁人群中排名第三，在30多岁人群中排名第四，这表明随着年龄的增长/变老后，偏好到世田谷区养老。

可以看出，虽然不同年龄段对部分区域各有侧重，但东京的中心区域，也是房价相当高的地方，几乎在所有年龄段中都排名很高，统一得到众人的喜爱。

这究其根本，还是随着股票、投资信托、自有房产等资产价值上升，日本富人持有的资产规模不断扩大，对位于稀缺地段、高品质规格的高价位公寓的需求也日益增长。

东京23区，新房和二手房的买房逻辑完全不同，区域间差异悬殊，有投资/自住需求的朋友，欢迎扫码加好友具体沟通。另外，我们还准备了一份【日本买房地图】，感兴趣的也可扫码免费领取。