买房两年亏掉100万，当普通人遭遇房产危机

2021年后房价的持续下跌，让国人经历了近十年以来最大规模的一次资产缩水。

有人刚买完房还不到两年，同样的在售房源价格已经低了100万；也有人买在高点，不仅赶上了高房价还赶上了高利率，现在不仅房价砍半，利息还多一倍；而最惨的要属那些在非核心区高杠杆上车的购房人群，有的甚至出现了房屋市值抵不过剩余贷款的倒挂现象。

一生努力要强爱置业的中国人，再一次栽在了曾被视为“财富增长引擎”的房地产上。

据国家统计局公布的数据显示，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落——这就是最新一轮房产危机的起点。

但在此前，全国房价连续上涨了76个月，长期且大幅增长的房价强化了老百姓对于“买房即增值”的认知。同时，互联网与新兴科技产业的快速崛起，在短时间内造就了一批“财富新贵”。又因投资渠道有限，房产便成为了普通家庭财富积累的主要方式，而这也符合当时大部分人的认知，就如85后购房者张萝所说，“买房还能有错了？”

2019年，即便知道1.5万/平米的单价，已经高出其所在东部某沿海城市的房屋建筑成本两倍以上，张萝还是以105万总价买下了一套70平的次等学区房。

结果第二年，那里的房价就在“稳中有降”的趋势中缓缓滑落。那时的张萝还心存侥幸，“我单价1万5的房子它还能跌倒1万吗？”

又过一年，单价降至1万。张萝还没认清形势，“我100万（的房子）它再差能跌到50万吗？”

今年3月，张萝将房子挂牌55万，无人带看，甚至整个小区在近半年内都没有成交。而她这套房的贷款还剩44万，首付、利息全打水漂。

而这种情况还出现在全国无数个“张萝”身上。

图片来源IC PHOTO

一次本以为万无一失的投资决策失败，换来数十年的劳动成果作废。难以承受的失利者到社交网络上发出自己的故事，下面更多更惨的回复能让他在一些短暂的瞬间得以些许抚慰——知道大家都在经历，自己并非唯一的“倒霉蛋”在此时是很重要的。

但这些聊以自慰的表象无法解决生活中的具体矛盾，钱就是没了，当初买房的决策者就是会被指责的，生活质量也注定是下降的……

关于房价下跌，理论层面有很多解读，比如“经济周期调整”“系统性调整”等宏大词汇，由普通个体承担了最为具体的后果。

买房还能有错了？

2019年张萝买房前有几个想法——

“第一，我想攒钱，我认为房子是保值的投资，当时的认知”；

“第二，可以把我妈的养老金全骗过来，她不至于去搞传销，也不至于去买保健品把自己吃坏了，我觉得她留着肯定得瞎买，还不如我瞎买，房子还能有错了？房子还能不行？”

“第三，每个月3000块钱的房贷，我至少能存下这3000块钱，要不也就吃了喝了”；

“第四，当时认为我绝不可能留在北京，回去以后也不想守着我妈住，我就买一小房子离我妈远远的，我想买学区房，觉得学区房不会贬值。”

所以，刚攒了几年钱的张萝抱着储蓄和理财的思路，定下了东部某沿海城市那套一楼带院子的2000年前的二流学区房。55万首付，50万贷款。其中首付里的50万，是她从母亲那儿套来的养老金，但房子跟母亲分属在城市两端。

根据房地产市场数据，2018年为全局性房价高点，之后的2019年为“量稳价缓”之年，交易规模接近高峰。所以那年张萝在房产交易大厅中看到的是满满当当的人头和一条条长队。还在攀升的房价和火热的交易市场并未显露出丝毫颓势，也没有给购房者任何提醒。

图片来源IC PHOTO

萧逸的购房时间比张萝早一年，在2018年下半年。那时萧逸想结婚，也刚卖掉一家公司，手上资金充足，另外，他看着广州的房子从2014开始一路走高，看中的楼盘均价从4万涨到6万，在当时的涨势下，萧逸觉得再不买就买不起了。

于是，他选中了一个位于广州老城区中难得的新楼盘，新房精装修、有学区、四通八达，总价640万。因为想留部分资金再投资，外加对自己的收入比较有信心，所以萧逸选择了高杠杆购房，首付200万，贷款440万。

在房地产正火热的2018年，1995年出生的萧逸在贷款征信上可谓毫无优势——年龄小，名下无资产，之前自己创业，工资流水只有10个月，连信用卡都没有，因此萧逸的贷款利率被上浮到了6.45%左右，最初房贷每月要还2.6万，其中2.15万是利息。

在萧逸买房后的三年内，这个楼盘的单价还在上涨，他记得在2021年，楼上一户的成交单价是7万多一点。所以，在一段时间内，萧逸觉得自己的买房决策并无问题。

Era在买下北京丰台的那套顶楼老破小时，也曾以为躲过了房价高点。

2022年4月，Era与爱人刚结婚一个月，两个北漂青年需要一个属于自己的小家，至少能够养猫自由，不会再因此受房东牵制。还有很重要的一点，他们不想错过这样一次能被双方父母提供大额资金支持的机会。

在两人通勤的折中区域，两人看中了一套全南向的小两居，建于1994年的6楼顶层，“卧室多宽，窗户就有多宽，再加上顶层没有啥遮挡，觉得卧室很大，一进去很亮堂。”还没看几套房的年轻人一下就被满屋子的阳光征服了。

这套挂牌319万的67平两居室，最终以315.5万总价成交，单价4.7万。首付155万，贷款160万。

拥有新家的喜悦持续了一年多，在这期间，小区的房价还有所攀升，高时，挂牌价能到5万冒头。

去年初，Era怀孕了，她意识到当初匆忙买下的这套小房子，承载不了他们有娃后的复杂生活，光是安置来照顾孩子的老人就已经是一个问题。她想换套大的。

但当她再打开房屋交易软件时，看到的是一路下滑的房价。去年11月，这套小房子迎来了新的小主人，而它的单价已经降到了3.7万。

今年2月，Era想用AI帮她测算一下换房成本，而DeepSeek的结果显示，她的这套房子已经亏了115万。

“再不卖，这房子就会成为一个负资产”

张萝老家所在的东部沿海城市比北上广深等一线城市的房价更早显现出颓势。在她买完房的第二年，2020年，房价就已开始下滑；2021年，疫情全面爆发，她发现这个小区已经完全没了成交；2022年，她决定把这套房子挂出去，原价肯定卖不出去，她挂了85万。因为，她在北京买房了，急需回笼资金。

北京的房子30多平，240万，其中20万仍然来自母亲的养老金，有100万来自亲戚朋友的借款。张萝用石墨文档做了一张大表，里面记录了她的所有“债主”和相应欠款。在之后的几年中，张萝形容自己是在“头拱地”地挣钱。

85万的售价挂了半年，毫无进展，有一天张萝突然接到了一个自称房产中介店长的电话，他很不客气地让张萝把房源信息从网上撤下来 ，“这价没人看。”

这通电话是让张萝正确认识到当时形势的第一个提示，虽然让她很不爽。但也让她发现，正帮她卖房的中介跟当初带她买房的中介是同一个人，对方可能出于对她高价买房的愧疚或不好意思，没有及时向她传达真正的房价走势，也使她错失了机会。

那套房子就一直出租着，一月1800元，刚好够它的贷款利息。这期间张萝仍对其抱有一丝残存的希望，“它100万再差能跌到50万吗？”“万一当地文旅火了呢？”曾经租客问她56万卖不卖，张萝一口回绝了。

又过了两年，张萝“认知终于提高了”，认定那套房子已经是一个坏资产，要抓紧卖。她行动了。为了跟新中介建立信任，她先给对方转了200元红包，还承诺成交后额外给对方2%的提成。

中介态度肉眼可见变得积极，好房宝等各种卖房手段都上了，也有人陆续看房并出价。那时张萝的心理价位已经降到了65万，但就在即将以60万的价格成交时，买家跳单买了一个新盘。

事后中介告诉张萝，“姐，现在都买新盘，没有人买二手房了，咱这虽然是学区，但也不是最好的学区，现在最好的学区都空着。”

图片来源IC PHOTO

萧逸也意识到了危机。

2023年11月9日，广州正式印发实施《广州市建筑工程容积率计算办法》，规定，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深，高品质住宅的上限还可适当提高。

其中半开敞空间指的是阳台、入户花园或者设备平台等。这部分的半计容比例提高后，广州新房的得房率将进一步提高，最高可以达到140%。

知道这一消息后的萧逸还暗中安慰过自己，“送的都是阳台，送的都是飘窗”，直到去年8月，他跟同事去看了几套“新规房”，立马就绷不住了。“去了之后你会发现原来阳台是可以直接封掉的，都是实打实的面积，哪怕它就是飘窗，那也是你家的飘窗对不对？”

给他冲击力最大的一套房子，挂牌面积69平，三室两厅，使用面积近100平，总价180万，“朝向也好，交通也好，只跟我隔了一两公里，但它的价格是我的一半，面积还大那么多，这就很过分了。”萧逸的房子属于“老规房”，100平的建筑面积，使用面积只有70多平。

看过几套后，萧逸就再也没有供这套房的心情了，更何况每月2万多的房贷中有一半多是利息，这更降低了这套“老规房”的性价比。

房价的波动并不是萧逸纠结的点，就算跌回4万他也能接受。但他不能接受的是“它房价跟我一样，但是面积大我一倍。”

他做了一个比喻，“你左手拿着一台iPhone，右手也是一台iPhone，但一个是1TB版本的，一个是256G的，两个价格一样的情况下，肯定是选择1TB的。”

于是，萧逸迅速启动了卖房计划。他以同小区同户型最低价挂出房源信息，很快，在去年10月就成交了，售价405万。萧逸算了下，加上亏掉的首付和这几年还的利息等，总亏损接近400万。但如果再不卖，这房子就会成为一个负资产，连剩余的398万房贷都无法覆盖。

这几年，北京的房价也降了。张萝算了下，北京的房贷、老家的房贷，再加上之前买房借的钱，她现在还欠180万。“如果我现在把北京的房180万卖了，我就算平账了，也就是说我用这5年的艰苦奋斗追上了房地产的跌落，换来了跟我在家躺着啃老一样的下场，甚至我妈这70万利滚利还能再有点是吧？”

“我接受它涨不了了”

从背上房贷的那一刻起，张萝就开始“头拱地”地挣钱了。当时她还在一家互联网大厂任职，在原本已经高负荷的工作之外，她还接着兼职。

她记得有一年自己下单了一盒丹东草莓，因为不在家，快递被放进了小区的驿站，驿站开到晚上10点。但那段日子，张萝没有一天能在驿站关门前赶回来。等她终于把这盒草莓取出来的时候，发现它们都已经长毛了。那一刻，她觉得好心酸，哭笑不得。

买了北京的房子之后，张萝告诉母亲自己借了100万，第二天，她单身多年的母亲跟她说，自己一晚上没睡，“要不然我去找个老头嫁了，把这房子卖了，我去住人老头家。”张萝母亲的房子在当地最好的学区内，想必比她那个二流学区房好卖。

张萝很惊讶，也第一次意识到原来母亲对她借钱这件事有如此大的压力，之后她再也不敢跟母亲提起相关的事儿了。只是每天早出晚归不睡觉地挣钱，写稿，一天写一万字。

今年3月，她又接到了老家房产中介店长的电话，对方告诉她，就在她的房子周围，正在起一个新盘，“之前只是规划，现在盖到第五层了，全盖起来以后会挡您家亮。”张萝的房子在一楼，“现在来看房的人还意识不到这件事儿，但很快人家来看房的体验就会变差了，所以你得抓紧卖了。”

“给我挂55万。”张萝这次是真的紧张了起来，心想50万成交也好，即便也是赔钱的。但她再次发现了一个问题，就是这个新盘的信息之前中介没跟她说过，“我跟他说提2个点，他也不想把这价落的太低了，他还跟我这休戚与共，息息相关了。”

图片来源 IC PHOTO

还没下定决心卖房的Era，为尽量降低损失，只能疯狂地提前还贷。当然，这个计划从她刚买完房看到手机银行APP里的房贷利息几乎跟本金一样多时，就已经开始了，只不过，发现房价下跌后，更加速了她的还款节奏。

“到去年手里有2万块钱都要提前还款，也就还两三期，那也还，缩短还款年限。即使在我怀孕的时候，手头的钱都存得很少，有的时候连5000块钱都没有，基本上都用来还房贷了。”只到了孕晚期，Era才留了3万块钱应急。

Era夫妻俩为此将生活成本降到了最低，“我老公一个月也就花两三千，我这边单位有食堂也不怎么花钱，可能我去年最大的支出就是产检了。”

过去这两三年，Era提前还了约90万贷款，除了两人的工资外，一部分是她怀孕后父母贴补的生活费，一部分来自老公两次被裁的赔偿金。所以，Era先生工作的不稳定性更加剧了她们的忧虑。

产假期间，Era住在公婆家，近期她们就要搬回自己的小房子了。3只猫，1对反感猫的公婆、1个需要全方位照顾的婴儿，外加1对要晚上8点后才能到家的年轻夫妻，在一个没有客餐厅的小两居里，Era一想就头疼。

但她现在并没有换房的魄力，“怕买了之后房价继续跌怎么办？而且如果要换房，我们这个房子肯定得先卖出去，卖出到买入中间，如果房价波动，我们承受的压力会比较大。”

虽然没有人说，但房价下跌的压力一直笼罩在这个家庭里。Era总忍不住去刷房产交易APP，越看越emo，陷入对当初草率买房的无限懊悔；而不善表达的老公，一到家就扎进房间打游戏，那是他唯一的放松方式。两人很少会聊起房子的事情，就连其他方面的沟通也在减少。

没有什么好办法，Era准备回京后先租一个房子过渡。

在长期收到“小区无成交”的这类消息后，张萝的心理预期已经被拉到了低点，或者说，意志已经被消磨殆尽，“但凡还能有一点办法，可能都会想我是不是还能再等等，我现在知道它涨不了了，我接受它涨不了了。”

4月，她把挂牌价调到了45万，这是她最后的底线，因为这套房的贷款还剩44万。

而北京这套房，虽然跌了，但她并不想卖，那是她的精神寄托。“这房子至少还能住。每个月交房租的漂泊孤苦无依的生活太难了，不想继续那么过了。”

当初买房借钱时拉的债主清单，已经在她这5年“头拱地”地搞钱中，逐渐被标满了还款后的绿色，只剩下8个人名例外，其中包括她妈。

老家的房子也终于在她“破釜沉舟”式的降价中迎来了买家，成交价45万，平了她的贷款。

不过张萝并不后悔买这两套房，她说那是她当初认识不到位的必然结果。“我虽然没跑过大盘，大家也都一样，我还通过自己的努力追上大盘了。我这些年虽然一分钱没挣，可是我也吃了喝了，我也长大了，该有的我也都有了，我也没耽误啥，我倒是没为这两个房子亏待过自己，没有少吃过一口。你要说我为这两个房子有什么委屈的话，那就是我不想接的活我都接了，咬着牙我也干，谁找我干嘛我都听听，您有何高见，您有什么好活？”

（应受访者要求，张萝、萧逸为化名）

本文来自微信公众号“后浪研究所”，作者：巴芮、薇薇子，36氪经授权发布。