中交地产断臂求生：千亿梦碎后的“退房”突围战

这场“退房”行动，既是中交地产的生死时速，也为行业转型写下注脚——当潮水退去，裸泳者终需直面生存的硬仗。
2025年4月22日晚，中交地产（*ST中地，000736.SZ）宣布，拟将旗下房地产开发业务及负债打包转让至控股股东中交房地产集团。共涉及51家公司。交易若完成，中交地产将彻底告别地产开发主业，转型轻资产运营。这一动作被市场解读为“断臂求生”，却也折射出房地产行业深度调整下，一家曾野心勃勃的央企房企如何从千亿豪赌跌落至退市边缘。

一场迟来的自救

公告背后，是触目惊心的财务数据。2024年，中交地产预计归母净利润亏损53亿元，同比扩大221%，两年累计亏损近70亿元。已远不及当初提出的千亿目标。
对于亏损的原因，中交地产向媒体表示，一是因公司房地产开发业务交付排期不同，本期达到交付条件的项目较上年同期有所减少，同时在市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。同时，随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。此外，报告期内公司部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则，对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失。这些都进一步吞噬利润。
尽管中交地产向媒体作出了说明，但从行业的角度来看，其亏损跟行业寒冬不无关系。2024年全国商品房销售面积同比下滑12.9%，中交地产销售额仅156.43亿元，同比腰斩58%。激进扩张时期的高价土地储备（2020年拿地金额超535亿元）在限价政策和需求萎缩下，成为利润黑洞。
截至2024年末，公司净资产为-35.8亿元，成为首家因资不抵债被“*ST”的央企房企。
按照深交所规则，若2024年报披露后净资产仍为负，公司将面临退市风险警示。剥离重资产业务，成为保住上市平台的最后手段。

理想丰满，现实骨感

根据重组方案，中交地产未来将聚焦物业管理、资产运营等轻资产业务。
就在去年11月份，中交地产收购了中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交物业”）100%股权。这在中交地产看来，这样有利于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。不过，去年其物业板块收入7.28亿元，虽同比增长56.8%，但仅占总营收的3.98%，且毛利率同比下滑7.1个百分点至16.2%。尽管2024年收购中交物业100%股权，但后者规模尚小（在管面积6265万平方米），与行业头部企业差距显著。分析人士指出，轻资产运营需长期品牌积淀与精细化能力，中交地产短期内或难摆脱对母公司资源注入的依赖。

母公司的“烫手山芋”

接盘方中交房地产集团，自身亦面临挑战。作为中交集团旗下地产平台，其2024年营收与利润持续缩水，承接上市公司近千亿负债（截至2024年三季度，中交地产总负债1005亿元）后，资金链压力陡增。行业观察者认为，此举虽能暂时缓解上市公司退市危机，但集团层面仍需消化存量项目风险，尤其在三四线城市库存高企、流动性枯竭的背景下。
这一交易亦是行业缩影。2024年以来，华远地产、格力地产等十余家房企相继剥离开发业务，转向轻资产赛道。行业逻辑已从“规模为王”转向“生存优先”，高杠杆模式宣告终结。中交地产的转型，既是央企在政策与市场夹缝中的适应性调整，亦暴露了行业出清期的残酷现实。
据了解，中交房地产集团旗下拥有绿城中国（03900.HK）与中交地产两个上市平台。公告次日（4月23日），中交地产股价一字跌停，年内累计跌幅超60%。剥离核心地产业务后，中交地产剩余资产价值能否支撑当前市值？不得不让人心存疑虑。更深层次的疑虑或在于，轻资产故事能否在行业整体下行中兑现？若物业与资管业务增长不及预期，中交地产或沦为“空壳”。