房地产新规实施在即，会是房地产终极落脚点吗？我们大胆预测一下

再过几天就迎来五一小长假了，与此同时，备受瞩目的房地产新政即将在五月正式落地，新规的实施必将是房地产行业的全新起点，但绝度不是的落脚点，在这里我们不谈新规会带来哪些改变，小编跟大家一起大胆的预测一下未来房地产的落脚点到底在哪？

说到房地产就必须提到人口结构问题，因为人口始终是房地产行业的最底层的逻辑，过去房地产一路飙升就是因为我们城镇化战略，大量人口涌入城市，但现在我们城镇化进程已经趋于结束，从2017年之后，我们人口一路下滑，到现在的年出生人口不足1000万，彻底击垮了房地产上升的基础逻辑。

为什么说城镇化接近尾声，因为根据我们的人口结构，60、70后已经进入暮年，他们已完全失去对房子的需求，正逐步退出主力购房群体序列，因为有需求的大多都已经持有房产，而没有房产也不再追求。

60、70后的孩子大多是80、90后，这个年龄段的在前几年城镇化进程中早已高位上车，也是推高房地产市场的主力军，而作为城镇化"房二代"的00、10后新生代（2000年后出生），其城镇户籍率已达89.6%，形成"生而城镇化"的典型特征，这点农村的小学就是最直观的体现。

80后群体子女普遍进入中学教育阶段（12-18岁），其家庭置业需求已相对稳定，受子女教育成本攀升及未来发展规划影响，该群体更倾向于维持现有居住状态，强化家庭财务蓄水池以应对子女高等教育及职业选择的资金需求，将来能给孩子更多的选择。反观90后家庭，虽处于学龄子女（6-12岁）快速增长期，理论上应存在较强的居住空间改善诉求，但受制于近年高位接盘的房贷压力与收入增速放缓的双重挤压，实际住房升级能力与需求意愿形成显著落差。

基于中国人口结构与住房政策演进的战略预判，05后至2017年间新生代群体将构成房地产新政下品质住宅的核心消费主力，再过4-5年时间他们就将开始逐步步入社会，届时正好是房产新规也趋于成熟，父母留下的老破小根本不能与新时代的“好房子”相抗衡，所以他们才是新标准最想狙击的一代。

但我们前面说了，这不是房地产最终的落脚点，再过20年左右，60、70后开始逐渐退出社会，他们的退出将会像市场注入大量的土地以及农村的宅基地，人口规模也会快速的下降，届时可能出现的政策松绑，或将允许个人主体通过市场机制进行土地产权交易，进而催生定制化建房的新型开发模式。这种从"标准化供给"向"个性化营造"的转型，不仅意味着居住形态的革新，更将推动住房市场完成从增量开发向存量优化的历史性跨越，这或许是才是我国房地产市场最终的落脚点。