上海的政策窗口期打开了

　　3月份的小阳春又让房东缓了口气。

　　甚至有些房东的信心也拉高了不少。

　　当大家都在期待市场持续发力的时候，似乎数据上有点 不一样 的趋势：

　　小阳春有所退潮，市场可能再次进入政策循环。

　　进入四月以来，上海楼市的下定数据有了明显的下滑。

　　上海下定从高峰期的每周7500套降到了每周5000套左右，下降幅度有1/3。

　　现在的下定水平，介于929之前（周4000套）和929之后（周6500套）之间。

　　虽然不能说凉了，但是不可否认：

　　从去年9月新政后，狂奔了半年的上海楼市似乎开始有了停歇的迹象。

　　事实上，不止是上海，一线和一些核心二线城市的4月正在经历同样的情况。

　　深圳

　　深圳4月的下定数据从高峰期的周1800套降至1200套。

　　下降幅度也是1/3左右，与上海程度相当。

　　杭州

　　杭州二手下定下降幅度更大。

　　从高峰期的周3100套降至1900套，下降了近四成水平。

　　属于核心城市里退潮比较迅猛的。

　　南京的下定数据从高峰期的周3000套降至2200套，下降不到三成。

　　由于前期比较低迷，目前的退潮也比较缓和。

　　如果从更前期的带看指标来看的话，似乎又进入了看的多买的少的 僵持 局面。

　　从2023年开始，上海已经经历4次救市。

　　2023年9月认房不认贷、12月的普宅调整；

　　2024年5月的沪九条、9月的沪七条。

　　但前期的政策影响下的市场基本都在短时间内退潮。

　　目前的上海市场，有积极的一面，也有消极的信号。

　　积极方面：

　　1、虽然市场有退潮迹象，但整体带看、成交仍然比929、527之前要高三分之一以上，比2023年救市后更是高得多。

　　2、救市的持续效果一次比一次久。

　　2023年的两次救市基本只持续了2-3周，2024年528后持续了6周左右。

　　而930至今除了春节放假外基本没有停歇过，说明市场越来越向积极的方向转变。

　　消极方面：

　　1、二手房挂牌量在2024年10月-2025年2月连续下降4个月后，3月、4月库存又有所增加。

　　消化的速度还是比不上挂牌的速度。

　　2、似乎很多人又开始等政策了。

　　3月的小阳春和升学季的关联其实 挺紧密 的。

　　学区老破小的成交也能看出一些端倪。

　　今年1月份开始市区老破小成交价格指数有所好转。

　　学区和非学区老破小均有小幅度回升，但是学区回升力度较大。

　　一方面是受升学季影响，买家需求集中释放。

　　另一方面是，过往学区老破小价格下探深度比非学区大，反弹自然那也会更明显。

　　但是市区老破小学区成交价，在升学季过后有重新向下的可能。

　　主要是因为针对学区需求的减少。

　　从个别小区的成交价趋势可以看到：

　　同一个小区，挂户口1房小面积的成交价近期是提升的。

　　但大一点面积的2房，可以挂户口+自住的房型，成交价是下降的。

　　比如梅园三街坊：

　　中楼层33平1房，成交从358万涨到370万。

　　高楼层48平2房，成交单价从9万跌至8.8万。

　　梅园四街坊的49平两房，成交从450万跌至439万。

　　所以带学区的市区老破小的价格在升学季过后，学区使用价值季节性回落，回归到居住价值的话，价格支撑度可能不足。

　　带看高、成交少、库存没有明显减少……

　　每每这种势能不足的时候，都是政策出台的 窗口期 。

　　目前还有哪些储备政策呢？

　　
从宏观面上：

　　1、启动扩容版的棚改计划；

　　2、加大收储存量住房的力度；

　　3、商业或公积金贷款降息&降准等。

　　
如果是微观层面：

　　1、上海的外环外限购的全面放开、外环内的进一步放松等；

　　2、交易税费的下调等；

　　如果市场不达预期，政策是肯定会拿出来用的。

　　这次4月没有降息，可能会让不少人感到“失望”。

　　我们也预计如果没有强力政策对冲的话，二季度经济会慢慢回落。

　　体现在数据上就是GDP增速可能会回落到4%。

　　经济的变化，也会在数据出来后直接影响整体房东的心态。

　　没有利好的二季度，房东挂牌价估计会出现下滑，但整体趋势不太会跌破2024年3季度的底部价格。

　　对于接下来的操作，我们维持前期对上海楼市逢低买入的建议。

　　是以2024年底成交价为锚点，+3%到5%为极限，买入高品质500-2000万房产。

　　如果是想买房的，建议大家趁二季度经济下行，房东预期下降，在前期房东高挂牌价基础上努力谈价。

　　如果有房东因为经济特别看空楼市，挂牌价有机会回落到去年10月水平的，可以入手。

　　关于卖房选择，我们认为，因为次新房价格趋稳和新房创新，刺激了置换者会在2025年入市，加快抛售。

　　500万以下不带学区的刚需房，但凡同质化严重的房子，大概率价格会持续低位。

　　甚至全年继续阴跌5%左右。

　　所以置换者今年的第一要务是速度，加快卖差房子和老房子。

　　上海楼市的波动本质是政策与市场的动态博弈。

　　短期看，政策窗口期提供结构性机会；

　　长期看，市场需依靠“供需再平衡”与“品质升级”实现健康化。

　　接下来的上海楼市可能进入房价的二次磨底期。

　　真正的赢家永远是那些把政策当工具而非救命稻草的理性者。

　　此刻的上海滩，有人看见遍地黄金，有人听见泡沫破裂的轻响。您准备如何下注？

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。