亏损超80亿元！昔日“京城地产一哥”的经营困局

在原先占据优势的北京房地产市场上，首开股份已明显掉队。

中房报记者 李叶 北京报道

“2024年是公司发展史上极其困难的一年。”北京首都开发股份有限公司（以下简称“首开股份”）在其2024年年度报告中坦言。

4月下旬，上市房企财报披露季趋于尾声，在被业内调侃为“最冷财报季”的阴霾下，首开股份发布了2024年的完整报告。报告期内，公司营业收入为242.13亿元，较2023年的477.6亿元下降49.31%；归属母公司净利润-81.41亿元，较2023年的-63.39亿元亏损规模进一步扩大。

这也是首开股份自2022年以来，营业收入第三年下滑，归属母公司净利润连续第三年为负。经统计，2022年~2024年，首开股份累计亏损达149.41亿元，比2016年~2021年这六年的盈利总和还多。

作为北京市国资委旗下的老牌房企，首开股份一度凭借丰富的土地储备和深厚的政商资源，在北京的房地产市场上无往不胜，被业内称为“京城地产一哥”。自2015年开始，首开股份连续4年稳坐北京房地产销售额冠军宝座。2018年，公司销售额首次突破千亿大关，2021年更是以1149亿元的销售额创下历史峰值。

然而，随着战略转变，市场份额被瓜分，加之行业进入深度调整期，首开股份的“黄金时代”戛然而止。近些年，首开股份从“京城一哥”的地位滑落，到陷入亏损泥潭，沦为国资房企中的“差生”，这一发展历程令人感慨。如何适应新的规则，走出泥潭，成为其接下来不得不面对的课题。

业绩困局

“复杂严峻的外部形势下，公司在销售、资金、盈利、后续项目拓展等方面困难重重。”这是首开股份在2024年年报中的总结。

就亏损原因，首开股份表示，为保现金流，公司被迫“以价换量”，存货跌价准备计提加大，叠加高地价项目结利，毛利率大幅下滑，基本处于微利或亏损状态，且亏损项目增加。滞重资产产生的大量财务费用持续侵蚀利润。公司控亏减亏任务艰巨。

这一状况并非一朝一夕形成。

“公司结利项目多集中在2018~2020年市场高点时期的高溢价地块，较高的土地成本与偏低的房屋售价，使得毛利率持续走低。”首开股份曾在2022年的年报中写道。

在过去的一段时间里，首开股份一直以敢于拿地著称，在很多城市的高溢价地块新闻中，都能看到首开集团的身影。比如，2021年9月7日，首开集团在东莞以接近溢价率20%，总地价6.7亿元的代价，拿下洪梅17899.3平方米的地块。由于这块地是竞配建地块，剔除配建面积5370平方米，折合可售实际的楼面价约1.4万元/平方米。

2023年，该地块案名定为首开熙江玥，首开批价约2.2万元/平方米，但由于去化困难，后期价格降为1.2万元/平方米。同时，该项目还一度推出一批单价仅为1.06万元/平方米的工抵房。

受此类因素影响，首开股份销售业务的毛利率逐年下滑。

2022年、2023年、2024年，公司房产销售业务毛利率分别为16.03%、11.22%、4.56%，同比分别下降3.45个百分点、4.82个百分点、6.66 个百分点，降幅持续扩大。

在此背景下，公司接连产生大额计提减值，2022年、2023年、2024年分别计提资产减值准备0.5亿元、17.05亿元、35.7亿元。2024年末，首开股份对房地产项目计提存货跌价准备30.81亿元。

此外，首开股份的销售业绩也在持续下探。

根据年报，2022年、2023年、2024年首开股份签约面积分别为317.81万平方米、269.85万平方米、205.19万平方米，同比分别降低19.06%、15.09%、23.96%；签约金额分别为869.63亿元、615.33亿元、400.13亿元，同比分别降低24.32%、29.24%、34.97%。

对此，首开股份认为，项目从拿地到入市开发周期与标杆企业相比有待提升。周转率下降导致公司去化周期延长，营销策略针对性、精准度有待提升。

现金流方面，2024年，首开股份的期末现金及现金等价物余额约182.1亿元，较上一年减少32.58亿元。其中，筹资活动产生的现金流量净额为-102亿元，已连续4年为负数。

首开股份对此解释为，因销售回款不及预期，资金回笼不畅。公司历史投资的大量商办、自持物业、棚改等滞重资产严重占压资金。近两年新项目减少，融资资源不足。公司业绩下滑加剧融资压力，融资途径受限。流动性方面承受的严峻压力不容忽视。

首开股份还面临着债务风险的加大。2024年，公司剔除预收账款后的资产负债率为74.4%，现金短债比为1.03倍。而在2023年，剔除预收账款后的资产负债率为72.84%，现金短债比为1.46倍。资产负债率上升，现金短债比下降，意味着公司偿债能力变弱。

掉队的 “京城一哥”

在原先占据优势的北京房地产市场上，首开股份已明显掉队。

据中指研究院统计，2024年，首开股份在北京市场全口径销售额为229.9亿元，排名第五位；权益销售额为105.2亿元，排名第七位。今年一季度，首开股份的排行下滑明显，在北京市场全口径销售额为33.6亿元，排名掉到第十一位；权益销售额为16亿元，排名跌至第十三位。

首开股份2024年年报显示，报告期内，公司在北京地区实现收入74.72亿元，同比降低 61.59%，占营业收入的31.08%；京外地区实现收入165.69 亿元，同比下降40.91%，占营业收入的68.92%。

目前，首开股份北京内主要项目74个，总规模约1660万平方米；京外片区主要项目82个，总建筑面积约2770万平方米。

北京地产圈曾流传着一句话——“一部首开史，半座北京城”。

成立以来，首开集团先后成功开发了回龙观文化居住区、方庄小区、望京新城等规模超过百万平方米超大型居住社区，以及大运村、奥运村、国家体育馆等一批国家重点项目，累计开发面积超过5000万平方米。

据中国房地产报记者粗略计算，2010年~2015年，首开股份在北京累计销售额为906亿元，超过北京万科、首创、保利等房企，成为北京市场龙头。

2016年，首开股份提出“根植北京，扩张全国”的战略。数据显示，2016年~2019年，首开股份来自非北京地区贡献的收入不断增加。2016年，来自京外地区的收入为163.43亿元，占总收入的比重达55.82%；次年，公司此块收入计185.86亿元，占总收入的比重依旧保持在51.58%。

在房地产快速增长的几年里，这一战略显然是成功的。自2015年开始，首开股份连续4年稳坐北京房地产销售额冠军宝座。

时过境迁，在大环境变化后，首开股份在非京地区遭遇挫折。回过头来，越来越多外来房企“进京”，首开股份市场份额也不断被瓜分，2019年，其“京城一哥”地位被中国海外发展替代。据数据统计，2019年中国海外发展以280.9亿元成交额跃居北京市场“销冠”，首开股份成交金额仅为192.4亿元。

同时，首开股份在2018年跨入千亿元阵营后，此后几年规模增长陷入停滞。

数据显示，2018年度，首开股份实现签约面积377.56万平方米，同比上升27.97%；实现签约金额1007.27亿元，同比大增46%；2019年实现签约金额1013.44亿元，同比仅增0.61%；2020年，首开股份实现签约面积381.55万平方米，同比下降7.28%；实现销售金额1074.55亿元，同比仅增6.03%。2021年，首开股份实现签约面积392.65万平方米，同比增长2.91%；签约金额1149.07亿元，同比增长6.94%。

对于规模增速放缓，首开股份人士曾回复称，公司目前在手项目除重仓北京区域外，其他项目绝大部分位于南方区域的一线、二线城市（包括苏州、上海、杭州、成都、厦门、福州等地）。近一年多时间，北京包括这些一二线城市受当地严格房地产政策管控影响比较大，很难做到放量顺销，导致近年销售增长较为缓慢。

2022年，首开股份迎来上市后首次亏损，此后亏损逐渐扩大，昔日的“京城一哥”已然掉队了太久。

“难题”何解？

在难以开源的情况下，节流或许也是一种应对方案。

2024年，首开股份进行了 “成本费用压降”“组织管理优化”等工作。

根据年报，2024年，首开股份50个项目完成170项控本增效，降本6.76 亿元。成本管控获“北京市企业管理现代化创新成果一等奖”。公司全年实现销售费用10.04亿元，管理费用10.38亿元，同比分别下降21%、4%。公司获评“2024年央企国资房企供应链管理创新案例单位”。

同一时期，首开股份压减3个机关部室，完成京内外19家二层级管理单位的整合重组，形成9个二层级大区平台和1个商管平台。实现二层级管理平台的职能定位、部门设置、定岗定编、流程及管控模式标准化。

与之相对应的是公司在职员工数量的减少。

2024年，首开股份在职员工的数量合计为2197人，较2023年的2459人减少262人。在专业构成上，行政人员由387人减少至346人，财务人员由269减少至238人，技术人员由1069人减少至966人，销售人员由284人减少至242人，生产人员由450人减少至405人。

高管报酬在2024年也有所降低。

根据年报，2024年，首开股份董事、监事和高级管理人员从公司实际获得的报酬合计1285.95万元（税前），较2023年的1726万元（税前）减少约440万元。

土地市场方面，首开股份不断收缩战线。

根据克而瑞数据，2023年，首开股份共新增5幅地块，新增土地储备拿地金额105.4亿元。到2024年，首开股份总计仅获取两宗土地，分别位于成都和北京，价格分别为7.32亿元、4.88亿元，总成本12.2亿元，较2023年减少88.42%。

为了缓解资金压力，2022年~2024年，首开股份还接连出售旗下多个商业资产项目。

2022年，首开股份出售北京发展大厦有限公司、北京市朝阳区广渠路部分商业用途房地产、北京市复兴商业城项目；2023年，首开股份出售公寓项目北京联宝房地产有限公司61.5%股权、商业项目北京首开云锦铂郡商业管理有限公司；2024年，首开股份又出售了3家珠海公司部分股权，并出售北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司全部股权。

面对业绩恶化这一艰难课题，首开股份的 “解题思路”是否有效？尚需要时间去验证。