地王频出，跟市场回暖没啥关系

去年年底和今年年初，土地市场异常火热，尤其是杭州、成都和上海，屡屡出现热点地王，很多人都觉得不可思议，宏观经济仍处于低水位，微观看居民的收入端也没有什么大幅改善的迹象，二手房价格大部分城市还在走低，为啥开发商开始抢地王？

我也认真思考了下这个问题，我觉得核心原因是新房限价机制被取消+传统的土地招拍挂出让制度共同作用下的结果，是新房的估价体系的一次重构。

在过去几年强调控的人为限价机制下，出现很多问题，要么就是限价方式比较简单一刀切，比如北京粗放的基本按照环线定价；要么就是不能实时反映市场的变化，例如上海参照周边二手房价格的年度联动价；或者制定初心就有一些人为导向，比如南京杭州等城市为加速卖地制造和周边二手房价有意的“倒挂”，等等等等。

但核心问题还因为是人来决策的管控体系，不能想象市场的真实宽度和马太效应，总是隐隐的有线性推导思想，导致限价下的产品贵的不够贵，便宜的不够便宜。

贵的不够贵，是核心地段或者占据核心资源的土地被人为有意无意压低，事实上形成了和真实价值的倒挂。开发商拿到这样的土地，因为末端销售价格的封死，只能死扣成本，把该做“加法”的土地做成了“减法”，最后销售时，明明最后的售价是低于这块土地上产品应能达到的价值，但是因为开发商按照规则下的自然动作“减配”，让最终的项目变成了消费者开发商双输的产品。掌控投资目标，掌握建设进度，点击了解

限价时代核心地段的倒挂盘，每个盘都一再重演买的时候业主欢天喜地，中大运一样计算自己买到就赚了多少钱，交房时，集体维权，自媒体上高呼退房，千万豪宅形同鸡肋这样的场景。

便宜的不够便宜，是因为考虑征地成本和政治正确，低于城市均价的项目都对控制均价有正贡献，所以只要低于城市均价，反而不在乎是否限价是否要低于周边，这些区域的限价并不低，实际上是给周边业主一个强心针，在远郊项目还起到了给周边业主价格信心的托底作用。但实际上因为价格并不便宜，实际从限价开始，远郊项目的成交量就开始一路萎缩。

当限价体系打开时，情况就发生了巨大的变化。

首先是稀缺地段的土地，开发商终于多了做加法的选择，因为这部分地段面临的客户本身就有极高的价格弹性，他们也更愿意花更贵的价格买更好的房子，所以看到的现象就是限价后拿地的开发商都对这类土地采取了加法策略，就是更好的产品，更贵的价格。

而且从某种意义上说，在限价的几年，市场上是没有好地段+好产品的组合的，所以实际上这部分客户被压抑延迟的需求也会在短期内被释放，这就是限价放开后，新房改善产品都会面临一波量价齐涨的原因。点击了解，让项目建设提速，投资目标达成的建设平台

而远郊的便宜土地，政府的成本也不低，对市场的反馈也没这么快。但低迷的宏观经济对市场需求确有真实的冲击。开发商很理解市场上刚需客户需要更好位置但更便宜的房子（更具性价比的房子），奈何没有合适位置的低成本的土地匹配，只能无奈放弃这个市场。

但持续低迷的市场需求逐步传导到二手市场，二手业主（我们可以理解为相对富裕的阶层）也有很强的购买好产品的需求，愿意出售手里相对不好的二手房重新配置资产，于是看到的是二手业主开始降价卖房。

卖方灵活的价格策略迎合了首置买家的诉求，加上没有限价时很多新房倒挂对市场的干扰，各个城市反而在取消新房限价后都迎来了二手市场成交的爆发。

所以在取消了限价政策以后，房地产市场回到了自己高价位运行应有的样子，新房全改善，首置靠二手。

那现在这个市场状态算全面回暖了吗？

显然没有！限价取消的市场价值体系重估是个短期现象，开发商只敢去少数核心城市的核心地段买有这种套利机会的土地，恰恰表明开发商总体还是防守姿态。要是需求端全面回暖，开发商何必都拥挤在这么狭小的赛道上？

短期内，大家都看得到宏观的经济压力和复杂不利的外部环境，长期看，不断下滑的人口趋势也没有丝毫停止的迹象。随着人口的减少，城市化同步也在减速（这也很好理解，年轻人才会迁移到大城市，老人没什么迁移能力）。

房产救市政策也释放了不少，后续如果没有特别大的政策动作，没有大规模真金白银的投入，房地产行业可能就能将将做到止跌回稳+存在少量结构性机会，行业恢复尚需长时间的修养生息。

好的一点是经过从22年开始的漫长痛苦的行业去杠杆去产能，死掉和彻底退出了一大批开发商，行业的供给能力也大大下降了。虽然最近貌似地王频出，可是看来看去，抢地王甚至参与拍地的都只是那么几家熟面孔，实际上行业目前也就剩下十几家还能持续投资的全国性发展商。

供给的萎缩，让即使行业市场规模缩到只有鼎盛时期1/3的6、7万亿，剩下的开发商的开发业务可能还能保证不错的毛利率和股东回报。相信这一轮房地产业大起大落的波动性也会在未来很大程度劝阻住了想冲进来的新资本势力，供给能力的上升也将是个漫长的过程。戳我，了解让项目达期达产达效的管理神器

万科在20年左右分析说地产的供给侧改革就像白色家电行业，经过残酷搏杀最后就剩几个巨头，然后再迎来毛利率的回升。现在看，分析的非常精准，只是这个厮杀过程之痛苦残酷复杂，局中人谁也没有想到……

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