房地产律师解析：政策保障性住房交易，哪些行为会导致协议无效？

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人关系与案件背景

周明远向法院提起诉讼，要求赵文涛、孙志勇腾退返还其名下位于北京市大兴区a号（以下简称“a号房屋”）。2009 年 9 月 10 日，周明远以自己、前妻林芳及儿子周阳（已于 2011 年 10 月 11 日死亡注销户口）3 人名义申请经济适用房。2013 年 8 月，周明远接到选房通知，随后与乙公司签订选房确认书，并于 2016 年 7 月签订《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》，2017 年 10 月 24 日取得房屋产权登记。赵文涛与孙志勇原系夫妻，现已离婚。2016 年 8 月 30 日，周明远与赵文涛签订房屋转让协议，此后房屋一直由赵文涛、孙志勇一方占有使用。此前，林芳曾起诉确认该转让协议无效并获法院支持，但二人仍未返还房屋，周明远遂再次起诉。

（二）关键事实

房屋申请与购买：2009 年，周明远家庭获批经济适用房申请资格。2013 年 8 月 16 日，周明远与乙公司确定a号房屋作为选房结果。2016 年 7 月，周明远完成购房合同签订，2017 年 10 月 24 日，该房屋登记在周明远名下，性质为经济适用房 。

房屋交易协议：2016 年 7 月 28 日，周明远向赵文涛出具借条，借款 70 万元用于购买经济适用房，约定以房屋和房本抵押。2016 年 8 月 30 日 - 9 月 3 日期间，双方先后签订《协议书》《代理购买经适房协议》及《代理购买补充协议》。其中，《协议书》约定周明远将房屋无偿转让给赵文涛购买；后续协议则详细规定了购房费用承担、居住期间权利义务，以及不同情形下房屋产权的处置方式 。

协议效力认定：2018 年，林芳起诉周明远、赵文涛，要求确认 2016 年 8 月 30 日签订的《协议书》无效。法院经审理认定，该协议将经济适用房违规转让，违反相关规定、损害社会公共利益，判决确认协议无效 。

房屋占有现状：目前a号房屋由赵文涛儿子一家居住，孙志勇表示自己仅为介绍人，不参与居住，房屋腾退事宜由赵文涛决定。

（三）诉讼请求与答辩意见

周明远称自己身患疾病，已丧失劳动能力，基本只能卧床，a号经济适用房作为其基本生活保障，却被他人长期占有，导致自己居无定所，现请求法院判令赵文涛、孙志勇腾退返还房屋。

赵文涛辩称，周明远因无力购房，由自己出资代买，双方实际是借贷关系，以房屋抵押并约定居住五年。如今五年期满，周明远未还款，应按协议要么还钱腾房，要么办理过户。

孙志勇表示自己仅是介绍人，不居住在涉案房屋内，房屋腾退由赵文涛做主。

二、争议焦点

赵文涛、孙志勇占有a号房屋是否具有合法依据：周明远认为转让协议无效后，二人无权继续占有；赵文涛主张基于借贷抵押关系有权占有，孙志勇则强调自己非实际占有人。

周明远要求腾退房屋的诉求能否得到支持：需判断周明远作为房屋产权登记人，在协议无效且对方无合法占有依据的情况下，其腾退请求是否符合法律规定。

三、案件分析

（一）法律依据适用

根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权受法律保护，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，本案房屋返还纠纷持续至民法典实施后，应适用民法典规定处理。

（二）赵文涛、孙志勇占有房屋的合法性分析

生效判决已明确周明远与赵文涛签订的《协议书》无效，该协议涉及经济适用房违规转让，损害社会公共利益。赵文涛主张双方存在民间借贷关系，即便该关系成立，但其未办理抵押权登记手续，仅持有房本原件，不符合法定抵押权设立要件，不能以此对抗周明远的物权请求权。此外，孙志勇并非相关法律关系相对方，也未实际占有房屋，无需承担腾退责任。因此，赵文涛、孙志勇一方占有房屋缺乏合法依据。

（三）周明远诉求的合理性分析

周明远作为a号房屋的产权登记人，在协议无效且对方无合法占有依据的情况下，依据物权请求权要求腾退房屋，符合法律规定。虽然房屋属于周明远与前妻林芳婚姻存续期间取得的夫妻共同财产，但林芳已去世且无继承人（本案中未查明其他继承人），不影响周明远基于物权主张腾退房屋的权利。若后续出现林芳继承人主张权利的情况，相关争议可另行解决。

四、裁判结果

赵文涛于本判决生效后30 日内向周明远腾退并返还位于北京市大兴区a号房屋；

驳回周明远的其他诉讼请求。

五、案件启示

严守政策法规：经济适用房作为保障低收入家庭住房需求的政策性住房，有着严格的准入、使用和交易规定。当事人切勿通过私下协议违规处置，否则不仅协议无效，还可能面临法律风险和经济损失。

规范交易流程：涉及房屋抵押等借贷行为时，务必严格按照法律规定办理登记手续，确保权利合法有效。口头约定或不规范的书面协议，难以保障自身权益，极易引发纠纷。

维护物权权益：房屋产权登记具有公示效力，产权人应积极维护自身物权。当物权受到侵害时，及时通过法律途径主张权利。同时，要注意可能存在的共有权人等情况，避免后续产生不必要的纠纷。