房屋查封前已交付，买受人能否阻止强制执行？房产买卖律师解答

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案件梳理

一、当事人关系

原告：周明（房屋买受人）被告：赵刚（申请执行人）第三人：甲开发公司（房屋出卖人、被执行人）

二、关键事实

基础债权债务纠纷：

赵刚与孙强、李梅、乙投资公司、甲开发公司民间借贷纠纷一案，法院于2023 年 1 月 10 日作出民事调解书，确认孙强、李梅需偿还赵刚借款 2027.3927 万元及利息，乙投资公司、甲开发公司承担连带保证责任。

因债务人未履行义务，赵刚向法院申请执行。2024 年 3 月 18 日，法院查封甲开发公司名下的一号房屋，查封期限至 2027 年 3 月 17 日。

房屋买卖事实：

2017 年 3 月 31 日，周明与甲开发公司签订《商品房买卖合同》，购买一号房屋，总价款 65.8 万元，并完成合同备案。

2017 年 3 - 4 月，周明全额支付购房款；2017 年 4 月 30 日，甲开发公司交付房屋，周明同日将房屋出租给丙管理公司，租期 10 年，已收取部分租金。

2017 年起，周明多次发函催促甲开发公司办理过户，但因项目超规划红线及甲公司欠税等原因，房屋至今未完成过户登记。

执行异议与诉讼：

周明对查封提出执行异议，被法院裁定驳回。

周明不服，提起执行异议之诉，请求停止对一号房屋的强制执行并解除查封；赵刚主张周明不具备排除执行的条件，应驳回其诉求；甲开发公司认可周明主张，并承认自身过错导致过户延误。

争议焦点

周明是否享有足以排除强制执行的民事权益？

周明主张：其在查封前已签订合法合同、支付全款、实际占有房屋，且未过户非自身原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28 条，应排除执行。

赵刚抗辩：周明购房用于出租而非自住，名下可能存在其他房产，且房屋未过户风险应由其自行承担，不满足排除执行要件。

未办理过户登记的过错应如何认定？

周明称：未过户系甲开发公司超规划红线及欠税导致，自身无过错。

赵刚认为：甲公司违法经营及欠税属内部问题，周明未及时通过诉讼等方式推动过户，存在过错。

案件分析

一、排除执行的法定要件审查

合法有效的书面买卖合同：周明与甲开发公司于2017 年签订的《商品房买卖合同》经备案，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，满足查封前签约的要求。

查封前合法占有不动产：根据房屋交接确认书、租赁协议及租金流水，周明自2017 年 4 月 30 日起已实际占有房屋，并通过出租行使管理权，符合 “合法占有” 要件。

已支付全部价款：付款凭证及2024 年开具的购房发票证明周明已全额支付房款，款项支付时间早于查封，满足资金支付条件。

非因买受人自身原因未办理过户：

行政机关证明显示房屋所在项目存在超规划红线问题，虽政府已允许合法部分过户，但甲开发公司因欠税导致发票开具延迟，直接阻碍过户流程。

周明持续发函催告，已尽合理注意义务，未过户不可归责于其自身。

二、被告抗辩理由的驳斥

“以租代售” 主张：赵刚认为周明购房用于出租，但租赁行为不影响其对房屋的合法占有，且法律未禁止商业用途房产适用执行异议规定，该抗辩缺乏依据。

“名下多套房” 主张：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条未将 “唯一住房” 作为排除执行的要件，赵刚以此为由否定周明权益，于法无据。

裁判结果

判决不得执行甲开发公司名下一号房屋：周明对房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28 条，足以排除强制执行。

案件启示

购房人权益保护的关键要素：

签订书面合同并及时备案，保留付款凭证、交付记录等证据；

发现过户障碍时，应通过发函、诉讼等方式积极主张权利，避免因怠于行使权利被认定存在过错。

执行异议之诉的法律适用要点：

严格对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28 条 / 29 条要件，区分金钱债权与消费购房人权益；

证明“非因自身原因未过户” 需结合行政机关证明、出卖人过错等多方面证据。

房地产开发企业的合规警示：超规划建设、欠税等违法行为不仅影响自身信用，还可能导致购房人权益受损，引发法律纠纷，企业需重视合规经营。