北京买房：理清思路，购房建议1517

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

网友看到了1993年的利率表，问利率还有没有可能回到高点？哪怕达不到17%，给个5%都比现在五大行的最高1.9%强多了。

A：

1、我认为是未来有可能回到5%上下，但也只会是短期的，最多两三年，然后再次进入降息通道。这参考美国吧，前些年一直零利率，口罩之后因为大撒币发生了大通胀，之后就是“暴力加息”，但最高也不过就是5.5%而已，现在又进入了降息通道。

2、利率代表着什么？一是代表了钱的价格，市场上缺钱的时候利率就高，钱多的时候利率就低，也就是钱不值钱。

二是代表了市场化投资的平均收益率，也就是各行业的平均利润。利率高的时候说明赚钱的路子多，利率低的时候说明赚钱的行业很少，钱不好赚。

三是代表了通胀的程度，利率越高，说明通胀越高，物价涨的越快。利率走低，说明通胀下行通缩出现，物价不涨，甚至是下降。

四是代表了央行控制货币发行量的手段。如果通胀高企那就提高利率，吸引货币存入银行以减少流通量。如果通缩+经济疲软，那就增发降低利率，勾引企业和个人来借钱+投资消费。

五是代表了对外资的态度。如果利率高于美国，那就是吸引外资来投资或存款。低于美国那就说明看不上国际游资呗。

这几种是主要功能，在不同时期发挥了当时的作用。有可能是单一目标，也有可能是组合拳，有时统一，有时也无奈的相悖，只能是取舍利弊。

3、那看看1993年前后为什么利率那么高？说明当时缺钱，从中央到个人都缺钱，那钱就贵呗。同时说明投资意愿强烈，发财的机会多（除了国企），市场疯狂。还说明当时通胀高企，1994年时达到了创纪录的21%，现在都无法想象吧？

那既然是通胀高企，所以实行高利率也就成了抑制通胀和投资过热的手段，到1995年之后之所以降息，就说明调控达到了效果。然后当时也缺外汇呗，外汇储备才200多亿美元，还不到现在的零头儿呢。另外当时也是人民币汇率最低的时候，兑美元最高峰达到了10以上，利率也就成了调节汇率的手段之一。

4、1996年利率开始下行，之后1997年是东亚金融风暴，为了对抗危机提振经济，利率加速下行。到了2001年之后，中国加入了WTO，投资出口和消费都大幅提升，市场开始转热，房价也开始上涨。虽然只是在上海长三角一带最火爆，但中央也发现了苗头，所以2003年央行“121号文”对房贷开始遏制，但之后的“国务院18号令”又把房地产定为了支柱产业，房产投资在珠三角被控制之后，其他城市开始上涨。

2004年的大调控力度很大，利率也就开始上行，抑制投资过热。而且那几年国际热情涌入，赌人民币升值和资产价格上涨，他们赌赢了。再加上那几年通胀又抬头了，所以利率持续攀升，但最高也只到了5.9%。为什么？

因为小日本在2001年发明了“量化宽松”，说人话就是无节制的大放水，零利率负利率都无所谓。开始各国都等着看后果，但后来发现没什么严重后果，所以增发货币成了常态，利率也就很难再大幅上涨了。

5、2008年之后为什么利率下行？因为美国次贷危机爆发呗，把全世界都拖下了水，中国的出口和消费大幅下降，不得已只好连续五次降息以促进经济。本来房价在2008年已经崩了盘，北京都降了30%，但就在“四万亿”刺激之下，2009年房价暴涨，一年时间就从均价1万涨到了2.5万。

之后为什么利率又V型反转？就因为投资太热了呗，不得不用利率进行调控。对楼市的限购也是2010年出台的，北京房价暴跌15%。

6、到2012年为什么利率下行？一是因为四万亿的负面效果显现，浮华散尽。二是任何经济体都不可能持续高速增长，所以2012年的GDP增速低于了8%，之后就进入了“新常态”。那为了促进经济发展，利率就不能太高，直到现在降入了2%以内。

其实央行前行长早就说过，原话是“中国可以尽量避免快速进入负利率时代”，说明什么，自己品吧。

7、所以我认为，在中国经济没有恢复强势之前，利率不太可能提高。尤其是有日本和欧洲的案例，利率是可以降为负数的（百姓存款可以给一点儿），那就更不可能恢复到最高点了。除非是通胀达到恶性的程度，否则连5%都很难突破。

仅供参考。

二

Q:

咨询购房：北京昌平，有两套王府公寓的两居，一套买的早，4000一平，一套纯投资是9000一平，现在3万左右。两套房都一直出租，我们陪孩子上学在海淀，不知道现在是否应该卖掉换成投资房。因为我们感觉这两套房升值不快，似乎也影响到了租金。如果卖掉预计能买600万左右的，您认为换到哪里合适？不需要学区房。

A：

1、是否卖掉？如果自住，或者说过几年想自住的那就留着，房子本来就是用来住的，其他的都是副产品。如果是单纯考虑投资收益，那这两套房到目前为止的收益不算高，以后也很难逆转，毕竟都是老房了。

2、肯定是升值不快。4000一平估计是2000前后的时候，从当时到现在北京大盘涨了不到20倍吧。9000一平估计是奥运前后的事儿，反正2008年北京的均价是1万，现在6万左右，没跟上的就算落后了一些。

房价不会影响到租金，这是两个市场。租金是有可能影响房价的，租金涨的多了就意味着收益率高，房价有可能上涨。但房价的涨跌都不影响房价，租房的没有拿这个跟房东砍价的。

3、600万不需要学区，那就换到朝阳东部或北部呗，租金在北京算高的，升值也大多数不落后。估计您4000块买这套房的时候，望京也差不多就是这价格，现在您这3万，在朝阳全区都很难找到了。

4、总之还是先确定以后住不住吧，确定不住了再考虑置换。如果换了之后也不住，那就以朝阳的为主，这总价的不算难找。

仅供参考。

三

Q:

请问，我在北京最近想买套房，不为自住只为出租，过些年等孙子出生时或许换学区房。资金开业首付400w，月供2w内无压力，再高看情况。要求是房龄十年内为好，两居室，租金高，房子能保值，有无学区均可，小区环境要好，停车位充足。目前看了西三环一带感觉可选的不多，请问您有什么建议？

A：

1、不自住只出租，那如果租金收益高，保值性可就得认真考察了。以目前800万预算来说，有可能买到租金和升值都不错的，但也有部分小区是因为升值慢，所以显的租金高的。

这种小区大多是当年的豪宅公寓，居住体验不错，该有的都有。但产品过时了，不太受买家的追捧，只是租客们喜欢，所以收益率高。

2、另外您这要求有些偏高了，10年内的小区，西三环这种小区一共也没几个，丽泽一带居多。但要么是豪宅，您这预算不太够；要么是保障房，是自住为主的，不太适合投资。

不要求学区的就看丰台的吧，海淀的都是学区房，都包含溢价。以800万总价来说，溢价部分至少200万左右。

环境好+停车位充足，这也是豪宅的配置了，普通小区的停车位很难充足，能勉强够用就不错了。

3、我好像还真没什么建议，您这房龄的要求就把范围缩的太小了，选择很少。另外一般如果是不自住，那常规建议是先看朝阳，因为租金相对高，升值也大多不落后。如果是800万总价，那以朝阳北部为主，因为房价高，这总价的不算太特殊，流动性不吃亏。其他没建议了，再考虑一下吧。

仅供参考。

四

Q:

请教一下。工作在工体附近，一直住老破小，所以想改善居住条件，800万左右的叠拼哪里比较好？希望是交通方便的，空气好环境好，土地稀缺，保值能超过大盘的。您觉得通州或顺义和亦庄的哪个小区合适？

A：

1、800万的叠拼，以200平左右来说单价在4/5万，那这不难找吧，近郊现在应该不少呢。哪里比较好还是看自己的喜好吧，这是典型的自住产品，最好凭个人喜好选择。

2、交通是否方便看自己的体验，开车的话哪儿都算方便。空气环境好，那尽量在北边呗，看看昌平的，东南则是下风方向了。

土地稀缺是什么意思？能盖联排的地方一般都是土地不稀缺的地段儿，容积率都不允许挤出面积来设计联排。另外联排的土地也谈不上稀缺，这在土地性质上不算别墅，全北京有的是这种项目，以后也是想要多少有多少，就看市场上是否有需求了。

保值超过大盘不可能，全北京很多年没有这种项目了。或者这么说吧，近20多年来，北京所有的别墅类产品（包括联排合院叠墅等等），价格走势能超过大盘的一个都没有，能做到基本同步的都凤毛麟角。而且还基本都在产业区附近，虽然没落后北京大盘，但也都落后了板块大盘。

因为别墅类产品都是自住为主的，市场也比较小，属于小众商品，所以投资性远远不如主流产品的普宅。我建议是期望值比太高吧，房子是用来住的，尤其是别墅，还是多考虑居住体验比较好。

仅供参考。

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