竞价超200轮，北京通州宅地溢价近22%成交

继4月28日朝阳区组团地块以126亿元底价成交后，4月29日，北京又有一宗通州区梨园镇宅地出让。

该地块为通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块，用地规模12744.21㎡，规划建筑面积21665.15㎡，容积率1.7，起拍价为6.36亿元，起拍楼面价29456元/㎡。

据了解，该地块吸引了招商蛇口、中铁建、中能建、康润共4家房企参与现场竞价，最终经过219轮竞价（包含线上4次竞价），将近一个半小时后，由中铁建以7.76亿元竞得，成交楼面价35796元/㎡，溢价率21.94%。这也是中铁建时隔三年之后又重新布局北京市场。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，该宗地块作为纯R2二类居住用地，相较4月28日成交的朝阳区组团地块属性更为纯粹，地块位于九棵树街道，地处东五环六环之间，距离地铁八通线梨园站直线距离0.5公里，符合通勤标准。从地块规模和容积率来看，地块“小而美”且相对方正，既降低了企业拿地资金门槛，也为后期设计规划上预留了灵活空间。

值得关注的是，该地块历经规划调整。张凯表示，2022年公示时，该地块编号为FZX-0303-0133，用地性质原为F3多功能混合用地，经优化调整为纯居住属性后，用地规模由1.3公顷微调至1.274公顷，容积率更从3.08大幅降至1.7，凸显政府优化区域职住平衡的规划导向。作为通州成熟居住板块，该地块周边有新华医院、史家小学（通州分校）、梨园城市森林公园等配套设施，建设中的万象汇城市综合体将补强区域商业能级。

张凯还指出，该地块周边竞品项目较多，璀璨公元、颐瑞府、帅府·京彩世界、国誉未来悦等，成交均价在5.5万-6万元/㎡区间。特别是一路之隔的招商云璟揽阅近期开盘热销，定位刚需和改善户型，推出230套房源，认购11.46亿元，成交均价5.89万/㎡，去化率高达90.43%，印证了在整体改善型需求主导的市场格局下，刚需及首次改善客群需求基底依然坚实的市场现状。此次出让地块容积率较云璟揽阅（2.17）虽胜一筹，但面对深耕通州具有天时地利人和的招商璀璨公元、招商云璟揽阅和招商八里桥项目来说，中铁建需要借力1.7容积率指标优势，打造兼具低总价与改善型居住体验的错位竞争产品，通过西派系高端产品力赋能，在招商系5.5万—6万元/㎡价格红海中开辟的新赛道，为通州首次改善市场树立新的标杆项目。