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撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1796篇原创
图片来源|AI自动生成
2026年过去了一半，我国房地产市场仍然在震荡中寻求稳定。
根据中指院最新数据，上半年100家房企销售总额为15863.6亿元，同比降幅较1-5月缩小了1.3个百分点，连续四个月缩窄。其中6月单月，100家房企全口径销售额环比增长11.8%。
2026年上半年，千亿房企3家，较同期减少1家；百亿房企34家，较同期减少12家。TOP10房企来看，增长格局也基本稳定了，如下表，根据蜜姐统计，二季度有4家房企销售同比稳定增长，分别是：中海地产、招商蛇口、中国金茂、华润置地，全部是央企或央企控股背景；
6家同比下滑，分别为：保利发展、建发房产、越秀地产、滨江集团、绿城中国、万科地产，跌幅从-6.96%到-49.00%不等。
上半年蝉联变幅榜首位的依然是中海地产，以1343.5亿元的销售额，同比11.83%的增幅，拿下2026年上半年TOP10房企增速榜首。
在蜜姐看来，中海的增长逻辑可以拆解为三层：第一，央企的财务优势。背靠中国建筑集团，融资成本长期处于行业最低区间。
在行业融资渠道大面积收紧的背景下，中海几乎不受影响，反而能以更低成本获取优质地块。
2024-2025年土地市场低迷期，中海在核心城市频繁出手，北京、上海、深圳的高总价地块屡屡被其拿下。这种"逆周期拿地"策略，在2025-2026年的销售端开始兑现。
第二，产品聚焦一二线核心。中海的开发版图高度集中于一线城市和强二线核心区，几乎不碰三四线市场。
2025-2026年，全国楼市复苏明显的"核心城市先行"，北上广深及杭州、成都等城市率先回暖，而中海恰恰在这些城市拥有充足的货值储备。别人无货可卖，中海有货且货在对的地方。
第三，稳健经营的文化基因。 中海在行业狂奔期从未激进扩张，毛利率长期维持在20%以上，这为它留下了充足的利润缓冲空间。
不过蜜姐注意到，其11.83%的增速较2025年前2月的32.56%已经明显放缓，说明中海的增长也并非无限加速，核心城市的购买力恢复有上限，拿地扩张带来的货值转化也需要时间。
下半年能否维持两位数增长，取决于其新项目入市节奏和一线城市的政策松动幅度。
整体来看，蜜姐认为四家正增长企业有以下共同特征：全部是央企或央企控股背景；财务纪律先行；区域聚焦核心城市；产品差异化。
下滑组这边情况则不尽相同。有的是规模惯性拖累，比如保利、建发。这两家在扩张期冲规模过猛，囤积了大量三四线和弱二线土地。但现在全国复苏不均衡，拖累了整体增速。
还有的是区域高度依赖，比如越秀、滨江。 越秀依赖广州，滨江依赖杭州。城市降温时几乎没有缓冲。
也有的是商业模式脆弱，比如绿城的代建业务在委托方减少时收缩明显，自主开发又受杭州市场拖累，两条业务线同时承压。
最后就是信用风险，比如万科，其下跌已经超越市场周期因素。
最后蜜姐还注意到，TOP10房企的变幅分化没那么明显了，比如上半年增速最高的中海地产销售额同比增长11.83%，该数据在前5月为13.94%，前4月为14.17%。
另一边上半年除开有特殊情况的万科，TOP10房企销售额同比降幅最大的为绿城中国-22.44%，前5月该位置是越秀地产-27.17%，前4月也是越秀地产-37.77%。
实际上万科的销售额跌幅也是在缩窄的，从前2月的-57.26%缩至前6月的49%。
可以预见，下半年的房地产市场，依然是方向比速度更重要。
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