中央财政首次贴息房贷 定向支持首套刚需

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号）（以下简称《通知》），明确自2026年10月1日起，对居民使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房实施财政贴息，以降低居民购房成本，更好支持和释放城乡居民刚性住房需求。政策实施期限暂定一年，财政贴息资金总规模不设上限，预算已做充分安排，据实结算。

《中国经营报》记者了解到，这是中央财政首次对商业性个人住房贷款实施贴息支持。根据《通知》，贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担，省级及以下财政分担比例由省级财政部门结合实际自主确定。

精准锚定首套刚需

根据《通知》，享受贴息政策需同时满足三项条件：一是使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换，首套住房认定按照现行政策执行，既包括新房也包括二手房；二是所购住房建筑面积在120平方米以下（含120平方米）；三是所购住房价格在150万元以下（含150万元）。

三部门有关负责人在答记者问时表示，设置上述条件主要是聚焦支持刚需群体的基本购房需求，考虑到不同城市居民收入、住房面积、价格水平等情况各异，中央层面统筹惠民生、保基本、广覆盖、促公平和财力可能，在全国范围力求平衡。对于使用贷款购买保障性住房和使用公积金贷款购房的相关群体，国家已有相关政策支持，此次不叠加享受政策支持。

在贴息标准方面，财政部门按照贷款本金给予年化1个百分点、期限不超过5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。按照目前全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率约3.06%计算，1个百分点贴息相当于优惠了约三分之一。以一笔100万元、30年期等额本息还款的商业性个人住房贷款为例，贴息政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。

清华大学房地产研究中心主任吴璟向记者指出，按3.05%的原利率、30年期等额本息还款计算，月还款额约4243元。由于剩余本金逐月减少，五年补贴期内年补贴额分别为9861元、9565元、9277元、8998元和8727元，合计补贴额46429元。“放在定向支持首套购房家庭的背景下，这是一个足够可观的补贴力度，”吴璟表示，可供比较的是，2025年全国城镇居民人均可支配收入为56502元。

在操作层面，政策充分考虑了便民性。根据《通知》，开展商业性个人住房贷款业务的全部银行，均可按规定经办居民购房贷款贴息业务。购房人按照正常信贷流程在银行办理贷款，只需在签订贷款合同时同步授权银行代为办理贴息。银行自动识别符合条件的借款人，在按月收息时自动计算并扣减对应的贴息金额，实现“免申即享”，并通过手机短信、APP消息等方式告知借款人国家政策享受情况。贴息资金拨付采取“预拨＋结算”方式，省级财政部门与经办银行省行对接建立“省对省”工作机制，缩短工作链条，高效开展贴息资金预拨、审核、结算、清算等各项工作。

覆盖全国大多数城市

贴息政策的覆盖面有多大？吴璟基于清华大学房地产研究中心联合国信达数据等机构开展的二手住房挂牌价格监测进行了测算。在监测覆盖的336个地级及以上城市中，有315个城市2026年8月的二手住房挂牌均价在12500元/平方米以下，即购买120平方米二手房的平均总价不超过150万元。这315个城市已覆盖绝大多数三、四线城市，能够对这些城市的大部分首套购房家庭提供支持。“以贴息这种直接方式加大对三、四线城市的需求侧支持力度，有利于推动房地产市场稳定在更大范围内实现。”吴璟表示。

即使在一、二线城市中，“120平方米+150万元总价”也仍有不可小视的市场份额。吴璟课题组基于北京、成都各500个随机抽取小区的全部户层面总价数据完成的模拟测算显示，成都约72%户数总价不超过150万元，北京占比约7%。考虑到首套住房购买家庭本就集中于中小户型、较低总价的房源，此次贴息在一、二线城市中同样能够对一部分甚至是相当一部分首套购房家庭提供支持。

中指研究院数据显示，2025年重点40城新房120平方米及150万元以内住房成交占比33.6%，二手房占比56.3%；2026年1至8月，重点40城成交的住房中，符合条件的新房占比33.1%、二手房占比55.2%。中指研究院一位研究员向记者表示，三、四线城市绝大多数房源、二线城市外围与远郊板块的新房主力产品均落在该区间内，多数二手房也将被覆盖，一线城市新房涉及较少，二手房涉及比例相对更高。

据央行数据，2026年二季度，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%。贴息1个百分点后，购房者实际承担的平均利率水平将降至约2.06%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出，当前按揭贷款利率明显高于无风险理财利率（约1.5%至2%），居民申请按揭贷款买房的意愿下降，导致房地产金融加速器效应弱化。“贴息1个百分点，房贷利率降至2%，基本上等同于无风险利率，贷款的机会成本下降，居民加杠杆的意愿会上升。”李宇嘉认为，此次政策聚焦120平方米以下、150万元以内的首套刚需购置群体，将降低居民按揭贷款的成本、改善居民加杠杆意愿，从而修复房地产金融加速器效应。

中指研究院相关研究员进一步分析认为，中央财政首次给予个人住房贷款贴息，以财政“补息差”的方式，在不触动贷款合同利率、不压缩银行净息差的前提下，将财政资金定向投向真实的自住需求，直接降低符合条件的首套购房者实际资金成本约1个百分点。“房贷贴息以财政空间置换货币政策空间，为宏观政策打开新的操作通道，成为兼顾民生保障与稳定市场的结构性货币政策工具。”

二、三、四线城市受益更明显

根据中指研究院测算，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额在14万亿元左右，假设按50%的房源符合条件、首套置业占50%估算，满足贴息要求的住房成交金额约3.5万亿元；按贷款比例50%估算，对应贷款金额约1.75万亿元，贴息1个百分点，年度贴息总额约175亿元，五年累计约875亿元。

从新房市场来看，各城市中，一线城市符合条件的新房占比较小，二线和三、四线城市覆盖比例较高。中指研究院预计，本次政策更加利好二线及三、四线新房市场，刚需项目将更受益。

吴璟也指出，去年年底以来，以上海为代表的一线城市和以杭州为代表的部分二线城市住房市场持续呈现积极变化，部分三、四线城市则仍面临一定困难。以贴息这种直接方式加大对三、四线城市的需求侧支持力度，有利于推动房地产市场稳定在更大范围内实现。

值得关注的是，2026年以来全国已有超20个城市出台或优化住房贷款贴息相关政策，贴息方式主要可归纳为按贷款金额比例贴息与按还款利息比例贴息两类，贴息比例约1%，贴息时间多为1至3年。此次中央层面政策在资金来源、覆盖范围、执行方式等方面给予全国统一规范，标志着房贷贴息政策从地方实践走向全国统一实施。

李宇嘉同时强调，基于财政资金的有限性以及对财政补贴的多元诉求，能够推出此次政策实属不易。“纾困市场的政策应该是组合拳，包括贴息在内，多方政策叠加形成更大力度的效果，比如需求端交易税费能够进一步下降，供给端推进常住地提供基本公共服务，如失业救助、最低生活保障、子女享受均等化的教育等。”

中指研究院相关研究员也认为，本次贴息政策针对性较强，重点支持首套置业群体，对于降低居民购房成本、促进需求释放将产生积极作用。考虑到政策有效期暂定一年，预计首套住房需求将出现阶段性释放，并在提振市场预期、释放消费潜力等方面发挥重要作用，对宏观经济的稳定运行形成积极支撑。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）