孟晓苏：未来中国房地产发展还有很大空间

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孟晓苏（原房改课题组组长，中国房地产开发集团公司原董事长，汇力基金董事长）

60s要点速读：

1. 房地产是信心经济。因为买房无论是对于富裕家庭还是普通家庭，都是家庭所能购买的最大资产。所以对楼市未来走势是不是看好、对房价今后是涨是跌的判断，都关系到居民的预期，由此构成了楼市信心。现在比房地产各项指数下降影响更大的，是居民的楼市预期，是比黄金更宝贵的信心。

2.房地产调控政策从落地到产生效应，一般有九个月滞后期。房地产业要建立稳定发展的长效机制，避免再折腾。

3.中国房地产业从房改算起到现在才24年，是美国房地产发展246年的十分之一。更不要说中国的人口比美国多好几倍。说中国的房地产业已发展到顶了，这明显不符合实际。

正文：

二季度中国经济同比增速0.4%。二季度推动增长的因素，一是部分工业企业恢复得不错，二是服务业增长从负转正，三是外贸出口活跃，保持了较好的增长。现在中国经济的问题就出在房地产业。

1-7月房地产开发投资下降6.4%。房地产本来对经济增长是有拉动作用的，往年都是往上拉动一个百分点，今年有可能是往下拉一个百分点。回顾2020年在疫情严重的时候，世界各主要经济体都是负增长，唯有中国保持了正增长。是什么让中国一枝独秀呢？主要是房地产发展的作用。那一年房地产投资增长7%，拉动整个固定资产投资增长2.9%，对当年全国2.3%的GDP增长起了很强劲的拉动作用。

2021年房地产开发投资只有4.4%的增长，销售额和销售面积只有4.8%和1.9%的增长。当年年底的中央经济工作会议指出，“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。我认为这主要讲的是楼市和房地产市场。需求收缩主要是居民购房需求收缩；预期转弱主要是居民楼市预期转弱。

现在这些问题演化得更加严重了，不仅仅是需求收缩、预期转弱，我看是需求萎缩、预期不良。今年1-7月除了房地产开发投资下降6.4%，房地产销售额和销售面积下滑更大，分别下滑了28.8%和23.1%，这些数据在往年是不可想象的。可以说是房地产业拖累了国民经济。

房地产是信心经济，因为居民买房，无论是富裕家庭还是普通家庭，都是家庭所能购买的最大资产。所以居民有没有信心，对楼市未来走势是不是看好，对房价是涨是跌的判断，都关系到预期，也由此构成了楼市信心。

能不能迅速扭转这个局面？近些年我国已有两次楼市很快走出低谷的调控经验。

第一次是在2008年，我国楼市曾经出现过一次低迷。那是因为有的房地产企业家大讲“拐点论”，没想到正遇上全球金融海啸的影响，造成居民信心缺失使得楼市低迷。时任国家总理很快接受我们的建议进行“楼市信心喊话”，说“信心比黄金和货币都宝贵”，并采取措施拯救楼市。到了2009年下半年房价上涨，楼市就迅速回暖了。

第二次是在2013年至2015年期间，楼市再度持续低迷造成第二次产能过剩。中央接受了业界意见，提出“房地产去库存”要求，使各城市房价恢复上涨，楼市很快得到回升。所以，现在比房地产各项指数下降影响更大的是居民信心，是楼市预期。

为什么出现楼市预期问题？因为一些城市出现了房价下降的情况，所以居民持币待购、顾虑担心。虽然并不是所有的城市房价都下降，但是总体上来看房价有所回落。这和居民前些年的感觉就不一样了，因此他们就有顾虑。这时出现了各种各样的泄气说法，说中国房地产已经发展到天花板，未来发展前景暗淡，说黄金时代过去了，进入黑土时代了，等等。这些都是预期不良和信心缺失造成的。

恢复预期是一件艰巨的工作，需要做大量的政策调整，更需要房价出现转跌为升的利好。中央要求“稳地价、稳房价、稳预期”，那么如何做到“稳房价”呢？怎么样才能让居民放心购房呢？他们必须看到房价企稳不跌才敢买房。如何才能让居民相信房价不跌了呢？只有房价涨起来人们才相信它不跌了。所以房价涨势平稳是恢复居民楼市信心的关键。

今年以来，全国已有150多个城市相继发布楼市新政，包括放松限购、提高公积金贷款额度、降低首付比例，甚至有一些城市用西瓜抵首付、大蒜抵首付，还有将卖房纳入社区考核，等等。中央政治局最近指出：“要稳定房地产市场”，“因城施策用足用好政策工具箱”，“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，可见中央对地方政府调整政策抱有期待。

去年打压楼市的各种措施集中发挥作用，出现了“政策合成谬误”，其不良后果现在正慢慢显现出来。而如今房地产政策调整也不是一蹴而就的，不像孩子发高烧打一针，第二天好了，不是这样的，它是慢性病。一个楼盘的施工周期是18个月，房地产调控政策从落地到产生效应，经验证明有九个月的滞后期。

现在采取一系列积极措施推升楼市，见到效果也会有滞后期。如果从去年12月中央经济工作会议提出要求算起，这九个月就到了今年三季度末；如果要从今年二季度国务院召开稳定经济大盘会议算起，那就要到年底了。今年三季度房地产发展很可能仍不乐观。当然对房地产长期发展也不必太悲观。房地产业整体恢复增长态势应当在明年能够有所显现。

中国经济目前正处于非常关键的时期。去年下半年以来，房地产业快速下行，拖了国民经济的后腿。去年部分制造业市场萎缩下降，主要是房地产拉动的行业，比如家电、家居、钢铁、水泥、建材等。这种影响到今年就更明显了，与房地产业相关联的建筑业制造业继续下滑。所以下半年要稳住经济大盘，就需要稳住房地产市场，用稳楼市实现稳增长。

如果能够进一步加大政策力度，房地产还是有希望在明年上半年复苏的。现在有不少城市已经采取了一些措施，包括取消或者减少限购范围、用各种政策宽松来促进居民买房、政府支持企业努力保交楼、金融机构对购房百姓和开发企业进行双向支持。但是楼市复苏需要信心回归，信心回归需要有房价上涨的利好。

至于未来的房地产业在中国还有没有发展空间？居民还需要不需要更多住房？最近人们议论纷纷。我认为中国居民对住房的需求还是长期的。美国的房地产业发展了246年，到现在仍然在蓬勃发展。虽然美国政治问题、经济问题和社会问题突出，最近又通胀高企，但是它整个经济还是在增长之中，就是因为它的房地产市场旺盛发展。经历了2008年的断裂式下跌，从2012年开始美国房地产进入到一个新的增长周期。到现在仍持续上扬。2020年美国全国房价平均上涨11%，2021年上涨16.9%，今年1-3月又上涨了20.6%。这就使得楼市成了美国经济的拉动力与稳定舵。

美国房地产业和我国一样，也是国民经济的第二大产业。所谓“第二大产业”就是把所有制造业加起来作为一个产业来计算。但如果把制造业分解为不同门类，美国房地产和中国房地产就都是第一大产业。美国经济在近年虽然摩擦不断，但它楼市不断上涨。美国楼市发展是18年为一个周期，包括1972年与1990年，都是美国房地产下滑造成经济下滑。到2008年出现雷曼破产、两房（指房利美与房地美，是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司）危机，引发“全球金融海啸”，究其根源是美国房地产进入到下滑周期，这是规律。在美国房地产市场上90%的房屋交易是二手房交易，只有10%左右是新房交易，二手房交易没有机构能够干预，全都取决于买卖双方的意愿，所以这就不是其它因素能改变的经济规律。从这个意义上分析，美国的下一次经济全面下滑应出现在美国下一轮房地产崩盘，也就是2026年，而不是现在。

我们再谈我国的情况，中国房地产业从房改算起到现在才发展了24年，仅是美国房地产发展的十分之一时间，更不要说中国的人口比美国多好几倍。现在就说中国房地产业已经发展到顶了，黄金时代就变成黄土时代了，这明显不符合实际。

谈到未来具体的需求，我认为至少有五个方面的需求是旺盛的：

第一方面需求是城镇化需求，是大量新市民进城的居住需求。新市民进城推动的城镇率，在去年达到了65%。有的专家说“这65%就相当于75%，因为主要劳动力都进城了”。但是新市民的居住基础还在农村，多数在城里买不起房。所以65%城镇化率在我看来只有55%。大量新市民需求与城市年轻人新家庭的需求，构成了未来房屋的需求，主要是对保障房的需求。保障房的大规模建设还是很需要的，城市里的“两新”家庭、中低收入家庭、普通公务员家庭、退伍军人家庭，他们都是应当享受保障房的。

第二方面需求是改善性需求。最近中央政治局会议提出：“支持刚性和改善性住房需求”。城市居民改善居住条件的需求仍然很大。有人说我国居民居住条件跟欧洲差不多了，实际上不是这样。欧洲国家用的是“使用面积”，而我国用的是“建筑面积”，两种统计口径相差约30%。现在虽然中国人均建筑面积达到40平米，按照使用面积标准计算只有29平米多，还差着好远距离呢。中国居民对于住房的质和量都有新需求。

第三方面是关于人口问题，人口红利最近似在减退，这确实是个问题，但是它影响到住房需求还需要很长时间。另一方面我国还是有很强的政策调整能力，比如可以从“允许三胎”转为“鼓励生育”，毕竟我国人口基数大潜力大。

第四方面需求是人口老龄化，老人养老同样需要养老地产与相关服务业的发展。

第五方面需求连接着乡村振兴战略。乡村振兴不能光靠农民自己的资金，加上农民自身的需求，还需要城市资金投入，需要城里人购买与消费。这就需要通过各方面的政策拉动，让城乡房地产一体化经营能够顺利实现。

从以上因素来判断，未来中国房地产发展还是有很大空间的。人民群众期望有更舒适的居住条件、更优美的环境。人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。

过去很多人想过抄底买房，但总是找不到底在哪儿，随后看到房价上涨只能叹气。现在好不容易遇到房价平稳，这时候出手买房是一个好时机。它不仅有利于拉动房地产业，帮助国家恢复经济，而且也为自己家庭财富增值加大可能。未来房价还是要上涨的，“低谷入市”不仅是炒股的经验，也是买房的经验。

巴菲特有一句名言：“别人恐惧的时候我贪婪，别人贪婪的时候我恐惧”，就是他在股票市场上盈利的经验。我的导师厉以宁教授也讲过一个故事，说一个和尚在股市上挣了钱，因为别人抛的时候他就买进，他说：“我不下地狱谁下地狱”？等到别人都抢着买的时候他就抛，他说：“我不施舍谁施舍”？最后他挣了钱。这种反周期的操作不jin是在股市，而且在楼市表现更为明显。如果是确有买房需要，又有买房能力的，这个时候出手买房都是好时机。

不过话说回来，对于房屋来说还是宜买则买，宜租则租。如果现在买不起房，或者并没有能够确定自己长期工作在什么方位，租房也是一个不错的选项。

目前整个经济低迷，为创业人提供的空间那么小，连有经验的企业家包括大企业家都难于应对，都在不断地暴雷，我认为这个时候不是年轻人创业的好时机。

相信中国经济发展不会总是这个样子。虽然目前房地产拖累了经济，但它总要在今年年底或明年走出低迷状态。总体来说，明年应是中国经济步入正常发展的好年头，在整个经济大环境相对宽松的时候，才是年轻人创业发展的好时机。

行船有顺水有逆流。如今全国经济逆水行舟，都在困难之中。这个时候年轻人不如继续充实自己，多学习一些东西。年轻就是优势，可以在这个时候把时间放在学习上。到了大形势转入顺境，年轻人应该乘势出击，把自己学到的知识，包括自己构想的好思路，在实践中尽快实现。

2010年国家就部署国企和央企退出商业房地产的工作。当时要求各个央企要梳理自己的经营业务方向，砍掉非主营业务，包括房地产。国务院国资委要求：“央企应该老老实实干老本行、干实业、不要东张西望”。2020年国家再次提出，央企要全面退出房地产行业，国资委的明确意见是：国企和央企应该严格把握主业投资方向，严控非主业的投资，央企和国企不可为了规避主业监管要求，通过参股等方式进行央企投资项目负面清单规定的商业性房地产类禁止业务。

国企央企房地产企业要退出竞争性的房地产开发领域，这个要求是合理的。他们退出竞争性业务之后，不是没事做了，而是要全面地转轨进入保障轨。本来就应该由不同的企业来进行双轨制的建设，这是各个先进国家或地区的经验。比如，二战后占英国城市一半数量的保障房，就是由16个非营利机构建设的；新加坡全国87%的家庭居住组屋，他们不仅设立建屋发展局，还由国有单位进行建设；我去访问香港居屋署和公屋署时，他们告诉我这两个署有2000名公务员，主要是工程师，是建居屋和公屋的。

中国在房改前主要是建保障房，商品房比例很少。房改时国企央企带头进入到商品房开发领域，起到了开路先锋的作用。而现在已经是商品房市场琳琅满目，很多的混合所有制企业和私营企业开发的规模不小，大部分都成为很有能力、很有经验的上市公司。我国应该对不同的房地产企业进行职能区分：国企央企要行使公共服务职能，国家财政出钱设的企业，不是为了到市场上与民争利，而是要完成提供公共服务产品的任务。从这个意义上说，国企央企回归保障轨天经地义。

另一方面，国企央企回归到保障轨后也不是工作量小了。要成批为居民建设保障房，而保障房在我国的需求量很大。现在活跃于商品房市场上的企业够多了，商品房的市场要求也越分越细。此时国企央企及时地落实国务院要求，更多地承担起构建保障房体系的责任，我认为这是国企央企本身存在的意义，是国企央企的重要责任。

（整理自孟晓苏于7月21日在网易财经与抖音财经的合作直播《关键时刻，经济如何快速恢复？》中的讲话，已经本人审定。）

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