网红学区房14万/平跌到4万/平？记者实探：几乎每月都有成交，购房者看中租金回报

（原标题：网红学区房14万/平跌到4万/平？记者实探：几乎每月都有成交，购房者看中租金回报）

近期，各地“老破小”二手房成为市场热议话题，许多人开始关注那些以前不太被看好的“老破小”二手房。不过，每座城市的情况不尽相同，购房者也需警惕，“老破小”市场的未来走向还充满着不确定性。

而深圳部分“老破小”学区房跌幅更明显。网红二手小区八卦岭宿舍，2021年初成交均价超14万元/平方米。而八卦岭宿舍最近一次的成交价仅约4万元/平方米，较2021年初的跌幅近10万元/平方米。

昔日网红学区房暴跌 购房者看中租金回报

记者了解到，位于深圳福田区东部的八卦岭，曾是深圳著名的工业区。现在，部分厂房和宿舍依旧存在，而这些楼龄接近40年的旧宿舍房价走势堪称魔幻。

（深圳八卦岭宿舍，多数为面积在25至40平方米左右的单间公寓。吴家明/摄）

“2018年的时候，八卦岭楼市还是一片安静，均价4万元到5万元左右就可以买到楼龄较新的二手房小区。到了2019年，荔园小学等学校落地的传闻开始搅动整个片区楼市，还没等到学校正式开建，八卦岭房价就先飞起来了。2020年，八卦岭大部分二手房的挂牌均价都超过10万元，‘老破小’的八卦岭宿舍的最高单价更超过每平方米14万元。到了去年，尽管学校建成落地，该小区的成交单价却已经跌到每平方米5万元左右，随后还出现4万多元的单价。”八卦岭片区资深房产中介张经理告诉记者，“价格跌到这个水平，小区几乎每个月都会有成交，但还不至于说是被‘追捧’。”

（八卦岭宿舍的楼栋门口 吴家明/摄）

从面积来看，八卦岭宿舍多数为面积在25至40平方米左右的单间公寓，由于旧改迟迟未能启动，部分宿舍已经被一些长租公寓机构改造并出租。记者采访发现，小区出租房源众多，仅在一家主流中介平台登记的出租房源就超过200套，而且租金也并不算低。以一套近30平方米的单间公寓为例，未装修改造的房源租金报价在2000元左右，一些装修改造后的房源报价超过3000元。

“这边处于罗湖区和福田区交界处，交通便捷加之租赁需求旺盛，学校配置也不错。”在采访过程中，一对正在看房的年轻夫妇告诉记者，自己准备购置一套这里的“老破小”，要不先出租，要不花点心思重新装修自住，说不定以后还是可以等“拆迁”。

也有正在看房的购房者给记者展示了“一笔账”：在包括交易税费、装修等费用后，一套近30平方米的单间公寓如果能以150万元拿下，简单装修后再以3000元的月租进行出租，那么租金回报率就高达2.4%，这在当下的市场上也算是很有吸引力的投资了。

（愉天小区里老旧的墙面 吴家明/摄）

而罗湖区的愉天小区，这里同样属于楼龄近40年的“老破小”。记者采访得知这边的“老破小”也一直有稳定的成交，但价格已经从3年前最高峰的每平方米15万元左右跌回目前的8万多元。“3年前这里的业主挂牌价更达到每平方米17万元，价格下跌加之小区处在名校学区范围，所以还是有部分购房者‘买单’。”有当地房产中介经理如是说。

深圳“老破小”：未见大规模活跃

深圳乐有家研究中心公布的最新数据显示，“517”楼市新政前后一个月对比，调控政策对市场交易活跃度带来显著改变，首套置业的刚需客户入市积极性明显提升。其中，总价300万元以内的二手房成交占比显著上涨。截至6月18日，6月300万元以内的二手房成交占比达24.6%，是2023年1月以来的最高点。

根据美联物业全国研究中心总监何倩茹的观察，近期深圳“老破小”只是局部火热，并未见大规模的活跃，“买房主要看目的，哪里的房子都有优势和劣势，需要购房人自己权衡。”她还表示，“老破小”的户型设计、设施配套肯定是比较老旧的，居住估计难有舒适性可言。另外，升值空间有限，如果希望通过旧改跃升，这个等待的时间估计比较长。

也有业内人士表示，深圳等一线城市依旧实施一定程度的限购政策，所以一般购房者还是会考虑名额的问题，对“老破小”依旧会比较谨慎。对于一些已经取消限购的城市，购买“老破小”或许再次成为年轻人“上车”的选择。

未来走向充满不确定性

中指研究院市场研究总监陈文静表示，多地“老破小”交易提速背后，是近两年二手房价格持续调整，部分“老破小”价格跌幅更大，吸引了总价支付能力有限的购房者入市。另一方面，“老破小”由于建成时间早，多位于城市核心板块，整体配套相对完善，周边医疗资源、教育资源较为充足，也是相较于次新房、郊区新房更有优势的地方。此外，近年来各地持续推进城市更新，持续优化改善老旧小区居住环境，也促进了“老破小”的交易。

也有业内人士表示，从前几年的市场表现来看，“老破小”房源总价低，更便于资金炒作。尽管目前楼市环境已不能同日而语，但对于这些“老破小”的价格后期走势应该持续关注。

中原地产研究院首席研究员张大伟指出，价格跌到位、租售比合适是近期不少“老破小”房源成交活跃度提升的主要原因。不过，投资者在追捧前需警惕，不是所有“老破小”都是明智的投资选择。市场的未来走向，还充满着不确定性。